Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

 

Mit der Entwicklungsmaßnahme können nach § 165 Abs. 2 BauGB Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde erstmalig entwickelt werden. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein "koordiniertes Maßnahmenbündel", das durch eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet verwirklicht werden soll, vgl. BVerwG, U. v. 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 = BRS 60 Nr. 225

 

Entwicklungsmaßnahme zur Lösung besonderer städtebaulicher Probleme

Wie die Stellung des § 165 BauGB im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht" verdeutlicht, ist das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt und setzt einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraus. Das städtebauliche Vorhaben muss den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. Es muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine "flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet" verwirklicht werden soll, vgl. BVerwG, U. v. 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100-106; B. v. 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223; U. v. 12. 12. 2002 - 4 CN 7.01 -, BVerwGE 117, 248-261.

 

 

Entwicklung von Ortsteil oder besonders bedeutsamen Teilen des Gemeindegebiets

Aus § 165 Abs. 2 BauGB folgt, dass der räumliche Bezug der Entwicklungsmaßnahme vom Charakter des Besonderen geprägt sein muss, vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 = BRS 60 Nr. 225. Es kann demnach nicht jedes städtebauliche Vorhaben Gegenstand einer Entwicklungsmaßnahme sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sollen vielmehr nur Ortsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders bedeutsame Teile des Gemeindegebietes entwickelt werden.

 

Unter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der wesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Ortes in sich vereinigt. Der Ortsteil ist begrifflich mit einer gewissen flächenmäßigen Größe verbunden, welche seine besondere städtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Letzteres gilt auch für andere Teile des Gemeindegebiets, die ihrer Fläche nach einem Ortsteil vergleichbar sind. Abgesehen von diesen Gebietsteilen, denen allein auf Grund ihrer Ausdehnung eine besondere städtebauliche Bedeutung beizumessen ist, gehören zu den anderen Teilen des Gemeindegebiets im Verständnis von § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB etwa solche städtebaulichen Gebilde, die wegen ihrer Stellung im Gesamtgefüge des Gemeindegebiets, des Landesgebiets oder der Region städtebaulich bedeutsam sind, insbesondere für das Funktionieren dieses Gesamtgefüges auf der Grundlage aufeinander abgestimmter und tauglicher Teilfunktionen, vgl. OVG NRW, U. v. 1. 12. 1997 - 10a D 62/94. NE -, a.a.O. m.w.N.

 

Das bedeutet, dass nicht jedes neues Baugebiet für eine Entwicklungsmaßnahme in Frage kommt. Vielmehr muss der betreffende Gebietsteil ein beträchtliches Eigengewicht haben, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet neben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch eine qualitative Komponente, vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 – 127; Urteil vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.

 

Beträchtliches Eigengewicht und besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes kann einem Entwicklungsbereich von knapp 35 ha und einer vorgesehenen Zahl von 700 bis 750 Wohneinheiten haben, wenn der Bereich mit Blick auf seine räumliche Lage ein bevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort mit beachtlichem Entwicklungspotenzial darstellt, vgl. zu den insoweit erforderlichen Voraussetzungen Runkel, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg-Krautzberger, a.a.O. , § 165 Rdn. 21.

 

Entwicklungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme

Die Entwicklungsmaßnahme ist eine Gesamtmaßnahme. Die Gesamtmaßnahme in diesem Sinne setzt sich in genauer zeitlicher, organisatorischer und finanzieller Abstimmung aus verschiedenen Einzelmaßnahmen zusammen; angefangen von der Aufstellung der Bebauungspläne und vom Grunderwerb über die Parzellierung und die Anlage von Erschließungsanlagen bis zur Veräußerung der Flächen zum Zwecke der Bebauung bzw. Nutzung entsprechend den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme. Dass die Maßnahme abschnittsweise erfolgen soll, steht dem Charakter einer Gesamtmaßnahme nicht entgegen. Das Instrument der Entwicklungsplanung soll auch dann eingesetzt werden können, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen aus städtebaulichen Gründen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordern, vgl. OVG NRW, U. v. 8. 4. 2002 - 7a D 213/97.NE.

 

 

Voraussetzung für die Durchführung eine Entwicklungsmaßnahme

Die Durchführung städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen ist gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB an vier Voraussetzungen gebunden. Entwicklungssatzungen sind zulässig, wenn

1. die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Abs. 2 entspricht,

2. das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,

3. die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 ergibt,

4. die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.

 

Wohl der Allgemeinheit als Anwendungsvoraussetzung (§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB)

Die Entwicklungssatzung, durch die Entwicklungsmaßnahme förmlich festgesetzt wird, muss die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen.

 

Das Wohl der Allgemeinheit in diesem Sinne ist inhaltsgleich mit dem Wohl der Allgemeinheit gem. Art. 14 Abs. 3 GG, welches eine Enteignung rechtfertigt. Da die Gemeinde berechtigt ist, im Geltungsbereich der Entwicklungssatzung grundsätzlich alle Grundstücke zu enteignen, müssen die Enteignungsvoraussetzungen bereits bei der Aufstellung der Entwicklungssatzung vorliegen.

 

Enteignungsrechtliche Vorwirkung (vgl. § 169 Abs. 3 BauGB)

Der Gesetzgeber hat der Gemeinde mit der Entwicklungssatzung zugleich das Enteignungsrecht zum Erwerb grundsätzlich aller Grundstücke im Entwicklungsbereich vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne verliehen (§ 169 Abs. 3 BauGB). Nach § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist im städtebaulichen Entwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig.

 

Enteignende Eingriffe in das private Eigentum muss zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich sein (Art. 14 Abs. 3 GG). Vom Wohl der Allgemeinheit erfordert wird die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme indes nur, wenn die Maßnahme durch ein dringendes, im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und/oder privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Erforderlich ist deshalb auf dieser Ebene eine Bilanzierung der verschiedenen entgegenstehenden Interessen, die allerdings nicht mit planerischer Abwägung gleichzusetzen ist, vgl. BVerwG, B. v. 5. 8. 2002 - 4 BN 32.02 -, ZfBR 2003, 45 - 47; B. v. 30. Januar 2001 - 4 BN 72. 00 -, NVwZ 2001, 558 (559); B. v. 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, a.a.O.; B. v. 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O. Den privaten und öffentlichen Interessen hat die Gemeinde das öffentliche Interesse an der Entwicklung neuer Wohnbau- und Gewerbeflächen zur Deckung eines erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs gegenüber zu stellen. Bei dieser Bilanzierung darf sie davon ausgehen, dass nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten regelmäßig ein derartiges qualifiziertes Interesse begründet, s. a. BVerwG, B. v. 31. März 1998 - 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227. In diesen Fällen wird das Gemeinwohlerfordernis indiziert, sofern nicht entgegenstehende Umstände ersichtlich sind.

 

Diese Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich regelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die Enteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang - einschließlich der Enteignung – rechtfertigen, vgl. BVerwG, U. v. 15. 1. 1982 - 4 C 94.79 -, BRS 39 Nr. 244 und U. v. 3. 7. 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff.

 

Im späteren Enteignungsverfahren kann die Entscheidung der Gemeinde, die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme diene dem Wohl der Allgemeinheit, nicht mehr grundsätzlich in Frage gestellt werden. Im Enteignungsverfahren beschränkt sich die Prüfung der Enteignungsbehörde auf die Frage, ob der Antragsgegner zur Verwirklichung der Entwicklungsmaßnahme das Eigentum gerade an dem konkreten Grundstück noch benötigt, vgl. BVerwG, BRS 60 Nr. 227.

 

Ein späterer Wegfall der Enteignungsvoraussetzungen hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Entwicklungssatzung, sondern ist erst im nachfolgenden Enteignungsverfahren zu prüfen, vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 16. September 1998, NVwZ-RR 1999, 564. Allerdings ist die Gemeinde dann verpflichtet, die Entwicklungssatzung aufzuheben.

 

Nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen, vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050 (1051) und Beschluss vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, ZfBR 2003, 45 - 47.

 

Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als letztes der zur Verfügung stehenden Instrumente, vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94. NE -; Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE -.

 

 

Erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten (§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB)

Nach § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB muss das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen. Der Gesetzgeber hat dadurch den unbestimmten Rechtsbegriff „Wohl der Allgemeinheit“ bestimmt.

 

Der Begriff "erhöhter Bedarf" im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Überprüfung, vgl. Bay VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 - 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286. Der erhöhte Bedarf geht über die allgemeinen Bedürfnisse hinaus, welche die Aufstellung eines Bebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich machen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für besondere Bedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des Baugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Bauland auszuweisen, zählt zu den typischen planerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das einschneidende Instrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen demnach nicht die allgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB auslösen. Der Gesetzgeber erläutert nicht näher, was unter einem erhöhten Bedarf zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder Nachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom Instrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die Anwendung der § 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal. Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB weist eine sachliche und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss zudem so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann, vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff. Auch nach Ausschöpfung der vorrangig einzusetzenden herkömmlichen Instrumente der Bauleitplanung muss ein unbefriedigter Nachfrageüberhang verbleiben.

 

Die Feststellung, dass das Angebot an Arbeitsstätten deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt, reicht für die Annahme eines erhöhten Arbeitsstättenbedarfs im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB allerdings nicht aus. Hinzukommen muss das Vorliegen von Umständen, die den Schluss zulassen, dass sich an dieser Situation in überschaubarer Zeit nichts ändern wird. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein wichtiger Indikator hierbei die Nachfrage von Unternehmen nach Gewerbeflächen ist. Denn die Befriedigung dieser Nachfrage garantiert regelmäßig die Errichtung von Arbeitsstätten vgl. BVerwG, U. v. 3. 7. 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff.. Hinzukommen muss unter dem Blickwinkel der Arbeitsplatzbeschaffung darüber hinaus, dass die Entwicklungsmaßnahme eine nachfragegerechte Planung zum Inhalt hat, d. h., dass sie darauf abzielt, investitionsbereite Betriebe anzusiedeln, die die Erwartung rechtfertigen, ihren Arbeitskräftebedarf aus dem Kreis der vorhandenen Arbeitskräfte zu befriedigen, vgl. BVerwG, U. v. 3. 7. 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff.

 

Von dem Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hängt es ab, für welches Gebiet die Nachfrage nach Wohnungen bzw. Arbeitsstätten das Angebot längerfristig deutlich übersteigen muss. Wie sich aus § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergibt, kann eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme stärker der örtlichen oder der überörtlichen (regionalen oder landesweiten) Entwicklung dienen. Je nachdem ist auch der erhöhte Bedarf für das Gemeindegebiet, für die Region oder für das Landesgebiet festzustellen, vgl. Bay VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 - 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286. Von einem erhöhten Bedarf an Wohnstätten kann ausgegangen werden, wenn im Stadtgebiet Wohnungen fehlen, die mehr als ein Viertel des gesamten Wohnbedarfs ausmache.

 

Wenn ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten besteht und die Schaffung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, ist es unbedenklich, wenn sich die Planung nicht nur auf die Flächen für Wohnstätten beschränkt, sondern zugleich ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten befriedigt werden soll, dem isoliert betrachtet möglicherweise nicht das für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gebotene Gewicht zukommen würde, vgl. BVerwG, U. v. 12. 12. 2002 - 4 CN 7.01 -, BVerwGE 117, 248-261.

 

Eine Nachfragesituation darf durch eine Entwicklungsmaßnahme nicht erst geschaffen werden. Die Sogwirkung, die mit der Entwicklungsmaßnahme erzeugt werden soll, darf keinen Angebotscharakter besitzen. Eine Entwicklungsmaßnahme, die die Merkmale einer "Angebotsplanung" aufweist, ist unzulässig, vgl. BVerwG, B. v. 5. 8. 2002 – 4 BN 23.02 -, ZfBR 2003, 45 - 47.

 

 

Prognose des erhöhten Bedarfs

Die Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohn- oder Arbeitsstättenbedarfs erforderlich ist, macht eine Prognose in zwei Richtungen notwendig. Zum einen ist der gegenwärtige und künftige Bedarf an Wohnungen bzw. Arbeitsstätten zu ermitteln. Zum anderen ist zu ermitteln, welche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Wohn- bzw. Arbeitsstättenbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich zwischen dem prognostizierten längerfristigen Bedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung eine Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden, soweit auch die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Der Wohn- bzw. Arbeitsstättenbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll, vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE -.

 

Das bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Wohn- bzw. Arbeitsstättenbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognosenentscheidung nicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. Vorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird, vgl. BVerwG, U. v. 3. 7. 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff.

 

Grundlage einer Prognose können nämlich nur solche Tatsachen sein, deren Eintritt hinreichend wahrscheinlich ist, vgl. BVerwG, U. v. 3. 7. 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff.

 

Fehlerhaft wird eine Prognosen hinsichtlich des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten nur, wenn sie von Anfang an auf haltlosen Annahmen beruhen würden, nicht jedoch dann, wenn sie durch die spätere tatsächliche Entwicklung nur unvollkommen bestätigt oder gar widerlegt werden, vgl. BVerwG, U. v. 3. 7. 1998, 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 – 127 = BRS 60 Nr. 229 und BVerwG, B. v. 19. 4. 1999, ZfBR 1999, 277 ff.

 

 

Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme als Maßnahmenbündel (§ 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB)

Die Umsetzung der im Entwicklungsbereich geplanten Maßnahmen darf nicht schon mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts möglich sein. In diesem Sinne ist die Zielerreichung mit den herkömmlichen Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts in der Regel bereits dann nicht möglich, wenn nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen eine Mehrzahl der Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke nicht bereit war, ihre Grundstücke zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB ergibt, vgl. § 165 Abs. 3 S.1 Nr. 3 BauGB. Eine einvernehmliche Regelung muss sich als realistische Perspektive abzeichnen.

 

Im Hinblick auf die mit der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs verbundenen "enteignenden Vorwirkungen" (vgl. § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB), die unter dem Vorbehalt des Artikels 14 Abs. 3 GG stehen, kommt es nicht nur darauf an, ob die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme, insbesondere die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- bzw. Arbeitsstätten, allgemein durch eine Bauleitplanung im Gemeindegebiet bewältigt werden kann, sondern auch darauf, ob die geplante Entwicklungsmaßnahme als solche nicht gleichfalls durch Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts durchgeführt und verwirklicht werden kann. Könnte die Gemeinde die geplante Maßnahme ebenso im Wege der herkömmlichen Bauleitplanung realisieren, bedürfte es unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten der besonderen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht. Diese wäre dann nicht zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, weil ein weniger einschneidendes städtebauliches Instrument zur Verfügung stünde, vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100-106, und U. v. 3. 7. 1998 - - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 - 127; B. v. 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.

 

Die Zielerreichung kann mit den herkömmlichen Methoden auch dann nicht möglich sein, weil das Zusammenspiel der verschiedenen Maßnahmen sich im Rahmen eines Bebauungsplans oder mehrerer Bebauungspläne nicht oder jedenfalls nicht zügig durchführen lässt. Ein Bebauungsplan und eine Entwicklungssatzung verfolgen unterschiedliche Zielsetzungen: Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung der Gemeinde (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Als Regelung im Sinne des Art. 14. Abs. 1 Satz 2 GG gestaltet er die Art und Weise der Bodennutzung, löst aber als Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet keine die negative Baufreiheit überwindende Realisierungsverpflichtung aus, vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 5.98 -, BRS 60 Nr. 11. Ob und inwieweit die Eigentümer von dem Planungsangebot Gebrauch machen, unterliegt ihrer Entscheidungsbefugnis. Dies kann zur Folge haben, dass eine Bebauung lückenhaft bleibt und sich das von der Gemeinde entwickelte städtebauliche Konzept nicht in einem absehbaren Zeitraum erfüllen lässt, wenn einige der Grundstückseigentümer sich entschließen, ihr Grundstück vorerst unbebaut zu lassen. Dem gegenüber ist die städtebauliche Entwicklungssatzung Ausdruck einer auf Durchführung angelegten Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB), deren Verwirklichung u. a. auch die Aufstellung von Bebauungsplänen dient (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ohne die Entwicklungsmaßnahme könnte die Gemeinde eine zügige, einheitliche und lückenlose Durchführung ihres Planungskonzepts nicht bewerkstelligen.

 

 

 

 

 

Zügige Durchführung der Maßnahme (§ 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB)

Die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums muss gewährleistet sein, vgl. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Die Frage, ob eine zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährleistet ist, kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beurteilt werden, vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff. Insoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an. Abzustellen ist für die Bewertung der Zügigkeit auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses, vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff.

 

Zu einer zügigen Durchführung gehören die unverzügliche Aufstellung von Bebauungsplänen, ein realistischer Zeitplan für deren Umsetzung und die Sicherstellung der Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme. Maßgebend ist auch hier die Prognose im Zeitpunkt der Festsetzung der Verordnung, vgl. BVerwG, ZfBR 1999, 100 ff.

 

 

Abwägung

Vor Aufstellung der Entwicklungssatzung müssen gem. § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen werden. Diese maßnahmenbezogene Abwägung ist zu unterscheiden von der enteignungsrechtlichen Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Erst mit der dort getroffenen positiven Entscheidung über die an den Maßstäben des Art. 14 Abs. 3 GG zu messende Rechtfertigung der Entwicklungsmaßnahme ist der Weg frei für die nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB vorzunehmende Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange, vgl. Runkel, in: Ernst - Zinkahn - Bielenberg - Krautzberger, a.a.O., § 165 Rdn. 91.

 

Im Rahmen dieser Abwägung hat sich der Satzungsgeber ggf. auch damit zu befassen, welche mit Umsiedlungen oder ähnlichen Eingriffen verbundene Belange betroffen und wie eingriffsbedingte Wirkungen auszugleichen oder zu mildern sind, vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001, - 4 BN 55/00 -. a.a.O.

 

Die Gemeinde hat für die Abwägung zunächst das Abwägungsmaterial vollständig zu ermitteln. Dies kann und darf regelmäßig vor allem durch die vorbereitende Untersuchungen erfolgen. Die Antragsgegnerin hat die entstehenden Konflikt zu ermitteln und zu bewerten. Konkurrierende Interessen sind zu einem gerechten Ausgleich u bringen. Das Eigentümerinteresse ist in seiner Widerstandsfähigkeit nur dann gemindert, wenn sicher oder mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass sich die Existenzbedrohung durch Ausgleichsmaßnahmen schon im Vorfeld der Enteignung abwenden lässt.

 

 

Zweckmäßige Abgrenzung des Entwicklungsbereiches

Der Entwicklungsbereich ist zweckmäßig abzugrenzen, vgl. § 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB. Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Entwicklung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen planerischen Gestaltungsspielraum ein, vgl. BVerwG, B. v. 16. 01. 1996 - BVerwG 4 B 69.95 - Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. Nr. 3 - ZfBR 1996, 227. Begrenzt wird dieser Spielraum durch das Abwägungsgebot, s. a. zur Frage der Zweckmäßigkeit der Abgrenzung als Teil der Abwägung BVerwG, U. v. 4. 03. 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 (zur Sanierungssatzung).

 

 

Kosten- und Finanzierungsübersicht

Der Gesetzgeber hat die Entwicklungsmaßnahme einerseits nicht als eine privatnützige Veranstaltung normiert - vielmehr ist Voraussetzung für die Entwicklungsmaßnahme, dass sie für das Wohl der Allgemeinheit erforderlich ist -, andererseits soll die Gemeinde aus der Entwicklungsmaßnahme auch keinen Gewinn erzielen. Die Abschöpfung des entwicklungsbedingten Bodenwertzuwachses gem. § 169 Abs. 1 Nr. 7 iVm. § 154 bis 156 BauGB soll also nicht der Gemeinde zugute kommen, sondern der Finanzierung der Kosten der Maßnahme dienen, vgl. auch § 169 Abs. 8 BauGB. Der Gesetzgeber hat für die Entwicklungsmaßnahme in § 171 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorgeschrieben, dass Einnahmen, die bei der Vorbereitung und Durchführung der Entwicklungsmaßnahme entstehen, zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme zu verwenden sind.

Auch darf ein Überschuss bei der Vorbereitung und Durchführung der Maßnahme nicht bei der Gemeinde verbleiben, sondern ist gem. § 171 Abs. Satz 2 BauGB in entsprechender Anwendung des § 156a BauGB zu verteilen.

Um die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme erkennen zu können und auch zu ermöglichen, ist die Die Gemeinde entsprechend § 149 BauGB verpflichtet, nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Diese Übersicht ist erstmals bei der Voruntersuchung aufzustellen und ständig fortzuschreiben. Zu berücksichtigen sind in ihr die Kosten, die nach den Zielen und Zwecken der Entwicklung erforderlich sind. Das sind sowohl die Kosten der Gemeinde wie auch die Kosten der Privaten, die zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme verpflichtet sind. Allerdings können die Kosten der Privaten nur annähernd beziffert werden.




Ausgaben
  • Untersuchungen und Planungen
  • Öffentlichkeitsarbeit
  • Ordnungsmaßnahmen
  • Baumaßnahmen
  • Öffentliche Wege, Straßen und Plätze
  • Kosten der Vor- und Zwischenfinanzierungen
  • Durchführungsaufgaben
  • Nicht förderfähige Kosten
  • Kosten anderer öffentlicher Maßnahmenträger
  • Kosten privater Vorhaben

            Einnahmen
  • Ausgleichsbeträge
  • Grundstückserlöse
  • Bewirtschaftungsüberschüsse
  • Mittel Dritter
  • Defizit = Zuschussbedarf

Finanzierung der Zuschüsse
  • Städtebauförderung
  • Kommunale Zuschüsse