Das Recht der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme

 

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen der Behebung der in dem Gebiet vorhandenen städtebaulichen Missstände (§ 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Die städtebauliche Sanierung - und dies gilt vor allem für die sog. Funktionsschwächesanierung gemäß § 136 Abs. 3 Nr. 2 BauGB – ist stets eine gebietsbezogene (Gesamt-)Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie bauliche Veränderungen durchzuführen sind; bei der sog. Funktionsschwächesanierung dürfte dies häufig sogar bei einer Vielzahl von Grundstücken der Fall sein.

 

Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in diesem Satz in Nr. 2 genannten Funktionsmängel aufweist. Die Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind.

 

Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 Abs. 1 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (§ 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.

 

         Mit den §§ 136 ff. BauGB wird den Gemeinden ein Instrument an die Hand gegeben, das es ihnen über die Angebotsplanung des allgemeinen Städtebaurechts hinaus ermöglicht, ggf. eine Vielzahl von Maßnahmen vorzubereiten (vgl. §§ 140 und 141 BauGB) und durchzuführen (vgl. §§ 146 bis 148 BauGB). Diesen Zweck hat die Gemeinde in einem Sanierungskonzept zu konkretisieren (vgl. § 140 Nr. 3 BauGB). Dieses Sanierungskonzept braucht zwar im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets noch nicht in allen Einzelheiten festzustehen. Die Ziele und Zwecke der Sanierung müssen jedoch bereits allgemein bestimmt sein. Vor allem wenn unter dem Gesichtspunkt des Funktionsmangels auf die künftige Funktion des Gebiets abgestellt wird, müssen die Vorstellungen immerhin so konkret sein, dass sie eine Aussage über diese Funktion zulassen vgl. BVerwG, BRS 42 Nr. 233. Erste Ziele können z. B. sein

         "Die Wohn- und Lebensverhältnisse der Bewohner in Babelsberg sind zu verbessern. Dies soll im Einklang mit dem Erhalt und der Wiederherstellung des historisch geprägten Stadtraumes erfolgen. Der Denkmalbereich und die Einzeldenkmale sind denkmalgerecht zu erhalten und zu erneuern."

           "Die Attraktivität und die Funktionsfähigkeit des Zentrums von Babelsberg ist u.a. durch die Ansiedlung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben weiter zu stärken."

           "Der Erneuerungsprozess ist so zu gestalten, dass die Bewohner und Gewerbetreibenden Mitspracherechte bei der Entwicklung des Gebietes haben und die Chance erhalten, auch nach einer Modernisierung ihre Wohnungen und Geschäftsstandorte zu nutzen (Vermeidung von Verdrängungsprozessen)."

 

Zur Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen kann die Gemeinde gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB) durch die Sanierungssatzung ein Gebiet förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Auch hierfür gelten die allgemeinen Voraussetzungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, also insbesondere das Vorliegen städtebaulicher Missstände und die Erforderlichkeit, sie durch Sanierungsmaßnahmen zu beheben. Die Gemeinde darf die Sanierungssatzung erlassen darf, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahme im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB).

 

Nach § 142 Abs. 3 BauGB ist in der Sanierungssatzung das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten.

 

Voraussetzung für die Aufstellung einer Sanierungssatzung ist das Vorliegen städtebaulicher Missstände, die die Gemeinde zu beheben beabsichtigt, vgl. § 136 Abs. 2 BauGB. Von ihnen hat die Gemeinde im Grundsatz auch bei der Begrenzung des Sanierungsgebiets auszugehen. Ergänzende Bestimmungen für die Begrenzung des Sanierungsgebiets enthält § 142 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB: Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt; und einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können ganz oder teilweise ausgenommen werden. Diese Bestimmungen erweitern den Gestaltungsspielraum der Gemeinde. Durch sie wird klargestellt, dass auch die Zweckmäßigkeit der Durchführung der Sanierung für die Begrenzung des Sanierungsgebiets beachtlich ist und dass vor allem sogar von der Sanierung nicht betroffene Flächen in das Sanierungsgebiet miteinbezogen werden können (aber nicht müssen).

 

Mit dem Zügigkeitserfordernis beugt der Gesetzgeber vermeidbaren Verzögerungen vor, die dadurch eintreten können, dass Gemeinden die Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben, vgl. BVerwG, ZfBR 1996, 339-340; BGH, NVwZ 1982, 329. Durch § 136 Abs. 1 BauGB soll aber nicht bloß gemeindlichen Verzögerungspraktiken ein Riegel vorgeschoben werden. Die Vorschrift will sicherstellen, dass ein gewisser zeitlicher Rahmen auch dann gewahrt bleibt, wenn gemeindliche Beschleunigungsvorkehrungen nicht bereits für sich genommen den Abschluss der Sanierungsmaßnahmen vorausberechenbar machen. Damit stellt der Gesetzgeber auch im Anwendungsbereich der §§ 136 ff. BauGB klar, dass Sanierungsmaßnahmen, deren Realisierung in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist, rechtswidrig sind. Etwaigen Missbräuchen soll bereits im Ansatz entgegengewirkt werden, vgl. BVerwG, B. v. 23. Juli 1993 - 4 NB 26.93 - Buchholz 406.15 § 5 StBauFG Nr. 4). Welcher Zeitraum "absehbar" im Sinne dieser Regelung ist, ist je nach den konkreten Gegebenheiten prognostisch abzuschätzen, vgl. BVerwG, ZfBR 1996, 339-340. Diesen zeitlichen Rahmen hat der Gesetzgeber in § 142 Abs. 3 BauGB auf 15 Jahre bestimmt.

 

Die Voraussetzungen für den Erlass der Sanierungssatzung einschließlich ihrer Abgrenzung unterliegen dem Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB, so bereits BVerwG, B. v. 10. November 1998 - 4 BN 38.98. Zwar mögen einzelne Begriffe zunächst eine Subsumtion erfordern. Ob aber - beispielsweise - ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des - seinerseits auf einer Abwägung beruhenden - Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden. Entsprechendes gilt für das Abgrenzungskriterium des § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Mit ihm wird zugunsten der Gemeinde ein zusätzlicher Belang für die Abwägung eingeführt. Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen planerischen Gestaltungsspielraum ein (BVerwG, ZfBR 1996, 227). Begrenzt wird aber auch dieser Spielraum durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte Beurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt.

 

s. a. PP-Präsentation

 

Beispiel für:

eine Sanierungsatzung

eine Sanierungssatzung (vereinfachtes Verfahren)

einen Bericht über Voruntersuchung Schwerin

einen Bericht über Voruntersuchung Duisburg

einen Bericht über Voruntersuchung Heisterbach

Ziele der Sanierung








Durchführung der Sanierungsmaßnahme



Die Durchführung der Sanierungsmaßnahme umfasst alle Maßnahmen, die die Gemeinde nach dem Beschluss, eine Sanierungsmaßnahme durchzuführen, ergreifen muss, um die Sanierung abschließen zu können. Dazu gehören neben den in § 146 BauGB als Durchführung der Sanierung aufgeführten Ordnungs- und Baumaßnahmen (Durchführung im engeren Sinne), auch die Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Sanierung voranzubringen. Derartige Maßnahmen der Durchführung der Sanierungsmaßnahme im weiteren Sinne sind zusätzlich etwa:

Aufstellung der Sanierungssatzung,

Konkretisierung der Sanierungsziele.

Ausübung des Vorkaufsrechts,

Enteignung,

Durchführung von Genehmigungsverfahren,

 

Sanierungssatzung

Die Gemeinde erlässt die Sanierungssatzung, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahme zur Behebung von Missständen im öffentlichen Interesse liegt, § 136 Abs. 1 BauGB. Nach der gesetzlichen Konzeption ist von einem sog. Zwang zur Anwendung des Sanierungsrechts auszugehen, also zur Aufstellung einer Sanierungssatzung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme vorliegen (Anwendungszwang).

Die förmliche Festlegung eines Gebiets als Sanierungsgebiet setzt nach § 136 Abs. 1 BauGB voraus, dass die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist, vgl. BVerwG, BauR 2004, 53 ff. Auch deshalb ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt, § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB.

Voraussetzung für die Aufstellung der Sanierungssatzung, ist das zuvor die betroffenen öffentlichen und privaten Belange abgewogen worden sind, vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB. In die Abwägung ist einzustellen, dass die Sanierungsmaßnahme dem Wohl der Allgemeinheit dienen muss, also nicht lediglich zum Nutzen der Grundstückseigentümer veranstaltet werden darf, und dass die in § 136 Abs. 4 Satz 2 BauGB genannten Ziele erreicht werden.

In der Sanierungssatzung muss das Sanierungsgebiet exakt bezeichnet werden, vgl. § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Dies kann durch die Benennung der Flurstücke in der Satzung geschehen. Um die Begrenzung des Sanierungsgebietes auch bei einer Änderung der Flurstücksbezeichnungen oder bei der nur teilweisen Inanspruchnahme von Flurstücken vorzunehmen, sollte zum Bestandteil er Sanierungssatzung eine Karte gehören, in der die Grenzen des Sanierungsgebietes eingezeichnet sind. Ggf. sind in der Sanierungssatzung Ersatz- und Ergänzungsgebieten festzulegen, vgl. § 142 Abs. 2 BauGB.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist in der Satzung zu bestimmen, ob die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts ausgeschlossen werden soll, vgl. § 142 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Der Dritte Abschnitt betrifft die Regelungen über die Beteiligung der Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke an der Finanzierung der Sanierungsmaßnahme. Werden die Regelungen des Dritten Abschnitts ausgeschlossen wird die Sanierungsmaßnahme im sog. vereinfachte Verfahren durchgeführt, vgl. § 142 Abs. 4 BauGB. Voraussetzung für die Nicht-Anwendung der Vorschriften des dritten Abschnitts ist, dass diese Vorschriften für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (§ 142 Abs. 4 Halbsatz 1 BauGB). Insoweit handelt es sich um unbestimmte Rechtsbegriffe, die vom Gericht voll überprüft werden können. Erforderlich ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts dann nicht, wenn sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen, die von den Eigentümern abgeschöpft werden, nicht zu erwarten sind, vgl. Bielenberg/Krautzberger, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg BauGB Kommentar, Rdnr. 23 zu § 142. Nicht erforderlich ist die Anwendung dieser Vorschriften, wenn es sich vorwiegend um Maßnahmen der Verkehrsberuhigung sowie eine Umfeldverbesserung durch die Schaffung von mehr öffentlichem Grün handelt. Auch eine Objektsanierung kann nur geringe Bodenwertsteigerungen zur Folge haben, vgl. Bielenberg/Krautzberger a.a.O. Rdnr. 24 am Ende zu § 142.

Sofern nicht zu erwarten ist, dass die Sanierungsmaßnahme durch bauliche oder rechtliche Vorhaben bzw. Regelungen Privater erschwert wird, können auch die Verfahrensregelungen über die Genehmigung bestimmter Vorhaben ganz oder teilweise ausgeschlossen werden, vgl. § 142 Abs. 4 Satz 2 BauGB.

Eine förmliche Begründung ist für die Sanierungssatzung nicht vorgeschrieben, so dass eine Dokumentation der Vorstellungen der Gemeinde keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Satzung darstellt, vgl. BVerwG, BauR 1999, 888 ff.

Nicht zur Sanierungssatzung, sondern in einem gesonderten Beschluss ist die vorgesehene Dauer der Sanierungsmaßnahme bei der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung zu bestimmen, vgl. § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB

 

 

Ausübung des Vorkaufsrecht

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts setzt einen rechtswirksamen Kaufvertrag voraussetzt (vgl. BGH, NJW 1990, 1473). Die Ausübung des Vorkaufsrechtes muss durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, vgl. (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Das ist dann der Fall, wenn dadurch den mit den Vorkaufsrechten verfolgten, das Vorkaufsrecht rechtfertigenden und vom Gesetzgeber mit § 24 Abs. 1 BauGB gebilligten städtebaulichen Zwecken gedient werden soll. In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich daher die Ausübung des Vorkaufsrechts an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren und dazu beitragen, dass die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände erforderlich sind.

Ein die Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtfertigendes "Wohl der Allgemeinheit" ist ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden (privaten und öffentlichen) Interessen (Stock, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Rdnr. 63 zu § 24). Es handelt sich insoweit um eine Ermessensentscheidung. Der abstrakt generelle Begriff des öffentlichen Interesses bedarf jedoch der weiteren Konkretisierung, die sich einerseits am Sinn und Zweck der Vorschrift des § 24 BauGB zu orientieren hat und die zum anderen die gesetzlichen Regelungen über den Ausschluss des Vorkaufsrechtes berücksichtigen muss, vgl. BayVGH, U. v 9. 3. 2000 - 2 B 96.467. Konkret ist hinsichtlich der Ausübung des Vorkaufsrechtes zu berücksichtigen, dass, im Gegensatz zur Enteignung, die als Voraussetzung hat, dass das Wohl der Allgemeinheit eine solche erfordert (vgl. § 87 Abs. 1 BauGB), es bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes ausreichend ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit eine solche Ausübung rechtfertigt. Gegenüber einer Enteignung werden damit an die Ausübung des Vorkaufsrechts qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden, vgl. BVerwG, NJW 1990, 2703.

 

Sanierungsrechtliche Genehmigungsverfahren

a) genehmigungspflichtige Vorhaben, § 144 BauGB

Nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bedürfen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bestimmte Vorhaben und Vorgänge der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde.

 

Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt des § 144 BauGB hat die Funktion, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen durch Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Ziele und Zwecke der Sanierung einzuräumen. Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt erfüllt im Sanierungsgebiet u.a. die Aufgabe, die im allgemeinen Städtebaurecht eine Veränderungssperre erfüllt, vgl. BVerwG, U. v. 6. 7. 1984 - 4 C 14.81 -, BRS 42 Nr. 234 und BVerwG, U. v. 7. 9. 1984 - 4 C 20.81 - BVerwGE 70, 83, 87. Er kann auch die Voraussetzungen für den späteren Erlass einer Erhaltungssatzung sichern, vgl. Schmidt-Eichstaedt, NVwZ 2003, 566, 568.

 

Grundstücksberechtigte sollen gehindert werden, Vorhaben durchzuführen, Teilungen vorzunehmen und Rechtsgeschäfte zu tätigen, die sich beim weiteren Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen könnten, vgl. Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Kommentar, Loseblatt, Stand: Januar 2006, § 144 Rn. 2. Das Genehmigungsverfahren dient nicht allein dem Interesse der Gemeinde als Planungsträger an der Erhaltung des notwendigen Planungsspielraums, sondern entfaltet auch eine vorbeugende Schutzfunktion zugunsten der Betroffenen. Diese sollen nicht Dispositionen treffen, welche sich möglicherweise bei weiterem Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen.

 

 

§ 144 BauGB unterscheidet in den Absätzen 1 und 2 zwischen den in § 14 Abs. 1 des Gesetzes bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen (Abs. 1 Nr. 1), Teilungen (Abs. 1 Nr. 2) und verschiedenen das Grundstück betreffenden Rechtsgeschäften (Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2), die sich zusammenfassend als "Rechtsvorgänge" bezeichnen lassen.

 

Nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bedürfen im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet u. a. die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde; hierzu rechnen nach § 14 Abs. 1 BauGB alle Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB (Errichtung, Änderung Nutzungsänderung einer baulichen Anlage) sowie die Beseitigung baulicher Anlagen und erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, auch wenn diese nicht baugenehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind. So handelt es sich bei der Errichtung eines Einfamilienhauses um ein Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB (in der seit dem 1.1.1998 geltenden Fassung), so dass es, wenn es im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet verwirklicht werden soll, neben der Baugenehmigung noch einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedarf.

 

Nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird, genehmigungsbedürftig. Gemeint sind damit Miet-, Pacht- oder Leasingverträge, die auf einen Zeitraum vom mehr als 1 Jahr befristet sind. In diesem Sinne gelten Verträge auf eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr auch Verträge mit unbestimmter Laufzeit, in denen das Kündigungsrecht für mehr als ein Jahr ausgeschlossen wurde oder ein Optionsrecht vereinbart worden ist.

 

Nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstückes sowie die Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Auch die Veräußerung eines Miteigentumsanteils oder Wohnungs- oder Teileigentums sind genehmigungspflichtig, nicht hingegen die Bildung oder Änderung von Wohnungs- oder Teileigentum. Für die Anwendung des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB ist als (rechtsgeschäftliche) Veräußerung das dingliche Erfüllungsgeschäft, also die Übereignung (§§ 873, 925 GBG) anzusehen, vgl. Brügelmann/Neuhausen, BauGB, § 144 Rdnr. 17; Schrödter/Köhler, BauGB, § 144 Rdnr. 11. Die für den Eigentumsübergang erforderliche Grundbucheintragung ist nicht Bestandteil dieses von den Beteiligten abzuschließenden Rechtsgeschäfts, sondern muss zu diesem hinzu treten, um den Rechtsübergang zu bewirken. Es kommt als bei der Frage der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nur auf die wirksame Auflassung an. Beruht die Übereignung/Auflassung auf einem schuldrechtliche Vertrag, der bereits genehmigt worden ist, so gilt nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt, also die Auflassung.

 

Nicht als rechtsgeschäftliche Veräußerung gelten die Erfolge, Enteignung, Umlegung Flächenbereinigung oder der Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

 

Hingegen bedarf die Aufgabe des Eigentums gem. § 928 BGB der Genehmigung. Wird ein in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 S. 1 BauGB) gelegenes Grundstück "veräußert", darf das Grundbuchamt eine Eintragung in das Grundbuch nur vornehmen, wenn entweder ein Genehmigungsbescheid der zuständigen Gemeinde oder ein sog. Negativzeugnis– die Bescheinigung, dass die Gemeinde nicht innerhalb einer bestimmten Frist über einen Genehmigungsantrag entschieden hat (§ 22 Abs. 5 S. 5 BauGB) – vorgelegt wird. Auch ohne die in § 143 Abs. 2 S. 2 BauGB vorgeschriebene Eintragung eines Sanierungsvermerks im Grundbuch bewirkt bereits das Inkrafttreten der kommunalen Sanierungssatzung für das betreffende Gebiet eine Grundbuchsperre, die vom Grundbuchbeamten im Rahmen der Prüfung eines Eintragungsantrags von Amts wegen zu beachten ist, vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 143 Rn. 5, § 22 Rn. 18. Die notariell beglaubigte "Aufgabeerklärung" des Eigentümers, mit der das Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück aufgegeben wird, bedarf dann einer Genehmigung im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Denn auf die gegenüber dem Grundbuchamt abzugebende Verzichtserklärung der Eigentumsaufgabe am Grundstück (§ 928 Abs. 1 BGB) ist die Bestimmung des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zumindest analog anwendbar, vgl. OLGR Jena 2006, 933. Es handelt sich mithin um einen aus Sicht des Sanierungsrechts genehmigungsbedürftigen Vorgang. Zwar ist das im Gesetz genannte Merkmal einer rechtsgeschäftlichen "Veräußerung" im strengen rechtstechnischen Sinne nicht einschlägig ist, weil damit grundsätzlich nur die Übertragung eines Rechts von einem Rechtsträger auf einen anderen gemeint ist. Diese Voraussetzung erfüllt die Dereliktion im Sinne des § 928 BGB insofern nicht, als das Grundstück zumindest im Stadium vor einer etwaigen Aneignung durch den Fiskus (§ 928 Abs. 2 S. 1 BGB) herrenlos wird, also gerade keinem Rechtsträger zugeordnet ist. Doch entspricht diese Terminologie zwar der in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Rechtsdogmatik, der Gesetzgeber verwendet hingegen auch an anderer Stelle die Begriffe "Veräußerung" und "Verfügung" in synonymem Sinne, obwohl streng genommen nur der letztgenannte Begriff sämtliche Formen einer Aufhebung, Inhaltsänderung, Belastung oder Übertragung eines Rechts bezeichnet. So ist etwa das Merkmal "Veräußerungsverbot" in §§ 135, 136 BGB nach allgemeiner Meinung als "Verfügungsverbot" zu lesen, vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 136 Rn. 1. Dieser Schutzbereich der Norm ist auch dann berührt, wenn ein Grundstück im Zuge einer Eigentumsaufgabe – und sei es nur vorübergehend – herrenlos wird, weil dann ein jedenfalls unmittelbar zur Erfüllung öffentlicher und privatrechtlicher Verkehrssicherungspflichten heranzuziehender Rechtsträger fehlt und unter Umständen – worauf auch im vorliegenden Falle gewisse Anhaltspunkte hindeuten – bestimmte Gefahren von dem herrenlosen Grundstück ausstrahlen und dem Sanierungsvorhaben zuwiderlaufen können. Das gebietet es nach Ansicht des Senats, auch die Eigentumsaufgabe nach § 928 BGB dem Genehmigungsvorbehalt des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zu unterstellen.

 

 

Genehmigungspflichtig ist nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts. Dazu gehören z. B. Grunddienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken oder Nießbrauchrechte. Derartige Belastungen sind allerdings dann genehmigungsfrei, wenn ihre Bestellung mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Abs. 2 im Zusammenhang steht. Beruht die dingliche Belastung auf einem schuldrechtliche Vertrag, der bereits genehmigt worden ist, so gilt nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt, also die Auflassung.

 

Genehmigungspflichtig ist nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird. Gemeint sind damit Kaufverträge, Tauschverträge, Schenkungsverträge oder Darlehensverträge.

 

Ein Kaufvertrag ist nicht deshalb genehmigungsfrei, weil die Sanierungssatzung nach Abschluss des Kaufvertrags in Kraft getreten ist. Es entspricht nämlich allgemeiner Auffassung, dass nur vor dem Inkrafttreten wirksam abgeschlossene Rechtsgeschäfte von den Rechtswirkungen der Satzung nicht mehr erfasst werden, vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 153 Anm. 88 unter Hinweis auf die zum Städtebauförderungsrecht ergangene Entscheidung des OVG Lüneburg vom 15.12.1977, NJW 1979, 1316, 1317, bestätigt durch das BVerwG, Urteil vom 21.08.1981 - 4 C 16.78 -, NJW 1982, 398 ff.

 

Genehmigungspflichtig ist nach § 144 Abs. 2 Nr. 4 BauGB die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast. Die Baulast ist ein spezielles bauordnungsrechtliches Instrument. Sie ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks infolge einer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommenen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zu einem seinem Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen. Die Baulast entspricht in ihrer Wirkung der Grunddienstbarkeit. So kann durch die Baulast etwa eine Abstandsfläche übernommen werden. Die Verpflichtung aus der Baulast ergibt sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Baulasten ermöglichen dem Grundstückseigentümer, baurechtliche Hindernisse durch die Belastung seines oder eines anderen Grundstücks zu beseitigen. Die Baulast kann sowohl der Ausräumung bauordnungsrechtlicher wie auch bauplanungsrechtlicher Hindernisse dienen, vgl. OVG Münster, BRS 33, Nr. 156; OVG Lüneburg, BRS 42, Nr. 178; OVG Hamburg, NKW 1987, 915. Durch die öffentlich-rechtlich gesicherte Änderung der grundstücksbezogenen Verhältnisse werden so in tatsächlicher Hinsicht Voraussetzungen geschaffen, um die beantragte Baugenehmigung erteilen zu können, vgl. dazu Hahn/Radeisen, BauO für Berlin, 3. § 82 Rdnr. 6 ff.; Wilke, Dageförde, Knuth, Meyer, BauO für Berlin, 5. A., § 73 Rdnr. 1.

 

Auf dem Gebiet des Bauplanungsrechts ist die Baulast grundsätzlich nur geeignet, das Baugrundstück selbst zu belasten, so dass die Voraussetzungen für eine Bebauung geschaffen werden. Im Bereich des Bauplanungsrechts sind belastetes und begünstigtes Grundstück in der Regel identisch, vgl. VGH Kassel, NVwZ-RR 1993, 236 zur Sicherung eines Doppelhauses i. S. v. § 22 Abs. 2 BauNVO, s. a. Ortloff, Öffentliches Baurecht Band II, S. 83 f. So kann der Rückbau privilegierter Vorhaben oder die gemeinsame Veräußerung von Altenteilerhaus und Hofgrundstück durch die Eintragung einer Baulast auf dem Baugrundstück gesichert werden, vgl. BVerwG BRS 24 Nr. 57; OVG Lüneburg BauR 1986, 191; OVG Hamburg, NJW 1987, 915. Die Eintragung einer Baulast auf einem anderen Grundstück als dem Baugrundstück wird jedoch dann für zulässig gehalten, wenn im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für die übermäßige Bebauung eines Grundstücks ein rechnerischer Ausgleich auf einem anderen Grundstück geschaffen wird, vgl. Hahn,/Radeisen, BauO für Berlin, 3. A., § 82 Rdnr. 17; Ortloff, Öffentliches Baurecht, Bd. II S. 84 f.

 

Genehmigungspflichtig ist nach § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB die Teilung eines Grundstücks im Sinne von § 19 Abs. 1 BauGB. Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

 

 

b) Die Erteilung der Genehmigung, § 145 BauGB

Die Zuständigkeit für die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung liegt bei der Gemeinde. Die Genehmigung ist bei der Gemeinde zu beantragen. Für die Bearbeitungsfrist und für die Fiktion gilt § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB entsprechend. Über die Genehmigung hat die Gemeinde danach innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags zu entscheiden. Kann die Gemeinde den Antrag in dieser Zeit nicht prüfen, darf sie die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können. Diese Verlängerungsfrist beträgt höchstens jedoch drei Monate. Wird die Genehmigung entweder ohne Verlängerung der Frist oder nach der Verlängerung der Frist nicht versagt, gilt die Genehmigung als erteilt. Wenn also die Genehmigung nicht innerhalb der Frist versagt wird, tritt eine sog. Genehmigungsfiktion ein. Darüber, dass diese Fiktion eingetreten ist, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen, das sog. Negativattest.

 

Die sanierungsrechtliche Genehmigung wird grundsätzlich als eine eigenständige Genehmigung von der Gemeinde erteilt. Ist für das Vorhaben eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die sanierungsrechtliche Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde, jedoch im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Die Baugenehmigungsbehörde ist in diesem Fall nicht mehr als eine Art Schreibstube der Gemeinde. Sie darf nur im Falle des Vorliegens des Einvernehmens oder der Fiktion, dass das Einvernehmen erteilt wurde, die Genehmigung im Rahmen der Baugenehmigung oder der Zustimmung erteilen.

 

Gemäß § 145 Abs. 2 BauGB darf die Genehmigung für ein Vorhaben in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Nach § 145 Abs. 2 BauGB ist nicht allein auf den zur Genehmigung gestellten Rechtsvorgang abzustellen. Vielmehr ist die Genehmigung auch dann zu versagen, wenn die wesentliche Erschwerung oder Unmöglichkeit der Durchführung der Sanierung aus der mit dem Rechtsvorgang erkennbar bezweckten Nutzung resultiert, vgl. hierzu Fislake in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. A., § 145 Rnr. 13 f.

 

Liegt keiner dieser Versagungsgründe vor, besteht nach § 145 Abs. 2 BauGB ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung, vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 145 Rnr. 22; BVerwG, Urt. v. 20.10.1978, DVBl. 1979, 153 st. Rspr.; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2657/00.

 

Kann ein Versagungsgrund durch eine Nebenbestimmungen zu der Genehmigung ausgeräumt werden, kann diese Nebenbestimmung nach § 36 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 145 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1 BauGB erlassen werden. Gemäß § 36 Abs. 1 VwVfG darf ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht(hier: die sanierungsrechtliche Genehmigung), mit einer Nebenbestimmung nur versehen werden, wenn sie durch Rechtsvorschrift zugelassen ist oder wenn sie sicherstellen soll, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsaktes erfüllt werden. Nach § 145 Abs. 4 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 36 VwVfG sind Nebenbestimmung zu einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nur rechtmäßig, wenn sie erforderlich sind, die Anspruchsvoraussetzungen nach § 145 Abs. 2 BauGB für die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung sicherzustellen. Die sanierungsrechtliche Genehmigung, die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet u.a. für Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB und für erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, erforderlich ist (§ 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 BauGB), ist ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht; sie muss erteilt werden, wenn ein Versagungsgrund im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB nicht vorliegt. Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Gemäß § 145 Abs. 4 Satz 1 BauGB kann die Genehmigung unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Abs. 1 BauGB auch befristet oder bedingt erteilt werden. Diese Vorschrift regelt, welche Arten von Nebenbestimmungen (Auflagen Befristungen, Bedingungen) zulässig sind. Unter welchen Voraussetzungen die sanierungsrechtliche Genehmigung mit einer Nebenbestimmung der zugelassenen Art versehen werden darf, ergibt sich allein aus § 36 Abs. 1 Alt. 2 VwVfG i.V.m. § 145 Abs. 2 BauGB, vgl. BVerwGE 126, 104 ff.

 

Die Beurteilung, ob einem Vorhaben Versagungsgründe entgegenstehen, setzt ein Mindestmaß an Konkretisierung der Sanierungsziele voraus. Zwar dürfen zu Beginn des Sanierungsverfahrens keine zu hohen Anforderungen an die Konkretisierung dieser Ziele gestellt werden; insbesondere muss - wie dargelegt - nicht bereits unmittelbar nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung erkennbar sein, wie das Sanierungsgebiet im Einzelnen genutzt werden soll. Im Laufe des Sanierungsverfahrens, besonders unmittelbar vor oder während des Verfahrens zur Aufstellung des Sanierungsbebauungsplans, müssen sich die Sanierungsziele jedoch zunehmend verdichten und konkretisieren, vgl BVerwGE 70, 83 und BVerwG, DVBl.1979, 153. Aus der anfänglich umfassenden Sperrwirkung, welche in diesem Stadium mit einer Veränderungssperre vergleichbar ist, wird dann mit zunehmender Verdichtung der Sanierungsziele ein Rechtsinstitut, mit dessen Hilfe nur noch diejenigen Rechtsvorgänge und Vorhaben abgewehrt werden können, die den nunmehr detaillierten Planungsvorstellungen widersprechen. Unterbleibt eine solche Konkretisierung der Sanierungsziele, obwohl die Sanierungssatzung bereits vor längerer Zeit erlassen wurde, kann sich dies dergestalt auswirken, dass dann gegebenenfalls eine Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB erteilt werden muss, vgl. BVerwG, BauR 1999, 888.

 

Gemäß § 153 Abs. 2 BauGB liegt eine wesentliche Erschwernis der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB vor, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert liegt, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt. Hieraus folgt, dass auch im privaten Grundstücksverkehr grundsätzlich kein höherer Kaufpreis vereinbart werden darf, als sich für das Grundstück unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen ergibt. Eine Überschreitung dieses Wertes ist nur insoweit zu genehmigen, als der Verkäufer oder der Voreigentümer durch eigene Aufwendungen die Werterhöhungen zulässigerweise selbst bewirkt hat. Für diesen Fall fingiert das Baugesetzbuch im Sinne einer unwiderleglichen Vermutung eine wesentliche Erschwerung der Sanierung, vgl. BVerwG, U. v. 24. 11. 1978 - 4 C 56/76 -, NJW 1982, 398 ff. Das Bundesverwaltungsgericht hat in dieser Entscheidung im Wege der verfassungskonformen Auslegung der früheren Vorschrift des § 15 Städtebauförderungsgesetz gefordert, dass der gemäß § 23 vereinbarte Gegenwert so lange nicht eine Versagung der Genehmigung rechtfertigt, wie nicht Werte vereinbart werden, die in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen, was auch sonst, nämlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

 

Wird das Sanierungsverfahren nicht mit der gebotenen Zügigkeit durchgeführt oder werden die Sanierungsziele nicht in dem erforderlichen Maße konkretisiert, kann dies zur Folge haben, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen ist, vgl. nur BVerwGE 70, 83, 90 f.

 

Nach § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB entfällt mit der Abschlusserklärung für Rechtsvorgänge nach diesem Zeitpunkt die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 für das jeweilige Grundstück. Erklärt die Gemeinde die Sanierung für ein einzelnes Grundstück nach § 163 Abs 1 oder Abs 2 BauGB als abgeschlossen, entfällt damit nach § 163 Abs 3 BauGB für Rechtsvorgänge und sonstige (Bau-)Vorhaben die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht.

 

 

Konkretisierung der Sanierungsziele

Eine Verpflichtung zur Aufstellung von Bebauungsplänen besteht gemäß § 1 Abs. 3 BauGB, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Ob die Aufstellung eines Bebauungsplanes gemäß § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist oder im Zuge der Durchführung einer Sanierung erforderlich wird (vgl. dazu SächsOVG, Urt. v. 19.8.1999, SächsVBl. 2000, 57), ist für jedes Sanierungsverfahren gesondert und insbesondere unter Berücksichtigung der Sanierungsziele und -zwecke zu beurteilen. Eine regelmäßige Verpflichtung zur Aufstellung von „Sanierungsbebauungsplänen“ besteht nicht, Wollny, DÖV 1993, 740, 744; a.A. Mampel, DÖV 1992, 556, 558 f.

 

Die Gemeinde ist zur Aufstellung eines Bebauungsplans verpflichtet, wenn und soweit ein Sanierungsziel nur durch Festsetzungen in einem Bebauungsplan auf Dauer gesichert werden kann. In diesem Fall gehört zu einer zunehmenden Konkretisierung der Sanierungsziele auch die Durch- und Fortführung des Bebauungsplanverfahrens, vgl. OVG Berlin, U. v. 31. 1. 1991 - 2 B 16/87 -, NVwZ-RR 1992, 7, 9 f., sowie SächsOVG, Urteil vom 19. 8. 1999 - 1 S 555/98 -, BRS 62 Nr. 230 = SächsVBl. 2000, 57.

 

 

Ordnungsmaßnahmen

Kernstück der Durchführung der Sanierungsmaßnahme ist die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet. Diese Maßnahmen fallen nach § 147 BauGB in den Aufgabenbereich der Gemeinde, die auch die entstehenden Kosten zu tragen hat, vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB-Kommentar, Stand Dezember 2006, § 147 Rdnr. 41, und diese Kosten entweder durch Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB oder durch Beiträge nach dem Baugesetzbuch oder dem Kommunalabgabengesetz deckt, vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, a.a.O. § 142, Rdnr. 99, Brügelmann, Kommentar zum BauGB, Stand September 2006, § 142 Rdnr. 42. Die Gemeinde darf auf der Grundlage des § 146 Abs. 3 BauGB die Durchführung der Sanierung einem Dritten übertragen. Dieser nach § 56 VwVfG, der auch auf Austauschverträge im weiteren Sinn Anwendung findet, grundsätzlich einen Anspruch auf eine angemessene Gegenleistung, vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, a.a.O. § 146 Rdnr. 37.

Die Gemeinde ist also zuständige für

1. die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken,

2. den Umzug von Bewohnern und Betrieben,

3. die Freilegung von Grundstücken,

4. die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sowie

5. sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.

 

Die Beseitigung des Abfalls von (ehemaligen) Mietern gehört nicht zum Umzug von Bewohnern, der Ordnungsmaßnahme der Gemeinde im Sinne von § 147 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist. Der Begriff Umzug erfasst den Transport und die Lagerung von Umzugsgut, nicht jedoch die Beseitigung von - im übrigen vorliegend auch umzugsunabhängig entstandenem - Abfall.

 

Die Entrümpelung von Gebäuden ist keine Freilegung von Grundstücken im Sinne des § 147 Satz 1 Nr. 3 BauGB, sondern Abfallentsorgung im Sinne des § 3 Abs. 7 KrW/-AbfG. Eine Maßnahme ist im Hinblick darauf, dass die Durchführung der Ordnungsmaßnahme gemeindliche Aufgabe ist, jedenfalls dann nicht notwendig, wenn ein Dritter gesetzlich zu deren Erfüllung verpflichtet und fähig ist. Die Beseitigung von Abfällen obliegt nach § 10 Abs. 1 KrW/-AbfG deren Erzeugern und Besitzern.

 

Die Herstellung einer Feuerwehrzufahrt kann zu den Ordnungsmaßnahmen nach § 147 Abs. 1 Nr. 4 BauGB gehören. Ist es ein wesentliches Ziel der Sanierung, das Angebot für den ruhenden Verkehr durch die Schaffung öffentlicher Parkplätze zu verbessern, handelt es sich bei der Anlegung eines Parkplatzes um eine sanierungsrechtliche Ordnungsmaßnahme, vgl. OVG Lüneburg, B. v. 13. 3. 1997 - 1 M 4892/96. Hingegen obliegt die Schaffung von bauordnungsrechtlich erforderlichen Einstellplätzen und Garagen als notwendige Voraussetzung für die Errichtung baulicher Anlagen als Baumaßnahme im Sinne von § 148 BauGB dem Grundstückseigentümer.

 

Nach § 147 Abs. 2 BauGB gilt als Ordnungsmaßnahme auch die Bereitstellung von Flächen und die Durchführung von Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB, soweit sie gemäß § 9 Abs. 1a BauGB an anderer Stelle den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet sind. Durch die Sanierung bedingte Erschließungsanlagen einschließlich Ersatzanlagen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

 

 

Baumaßnahmen

Während die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen nach § 147 BauGB Aufgabe der Gemeinde ist, bleibt die Durchführung von Baumaßnahmen nach § 148 BauGB den Eigentümern der Grundstücke überlassen, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist. Zu den Baumaßnahmen gehören

1. die Modernisierung und Instandsetzung,

2. die Neubebauung und die Ersatzbauten,

3. die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen sowie

4. die Verlagerung oder Änderung von Betrieben.

Als Baumaßnahmen gelten nach § 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3, soweit sie auf den Grundstücken durchgeführt werden, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind.

 

Im Hinblick auf die Definition der Instandsetzung als Maßnahme zur Beseitigung von Mängeln, die u.a. dann vorliegen, wenn die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage – etwa durch den beträchtlichen Verbleib von Gerümpel in den Gebäuden - nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist (vgl. § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB), spricht viel dafür, dass es sich bei Entrümpelungen größeren Umfanges - wenn man solche überhaupt sanierungsrechtlich fassen will - um Instandsetzungs- und damit Baumaßnahmen nach § 148 Abs. 2 Nr. 1 BauGB handelt, vgl. VG Berlin, U. v. 26. 1. 2005 – 13 A 415/01.

 

 

Nach § 148 Abs. 1 BauGB obliegt der Gemeinde jedoch

1. für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen und

2. die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.

Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können nach § 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

 

 

Die Zahlung des Ausgleichsbetrags

Die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung ist für die Gemeinde mit erheblichen Kosten verbunden (vgl. etwa §§ 140, 141, 146, 147 BauGB). Die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke erfahren durch die Sanierung im Regelfall eine Wertsteigerung. Aus diesem Grund werden die Eigentümer dieser Grundstücke zur Finanzierung der Sanierung durch die Erhebung eines an der Werterhöhung orientierten Ausgleichsbetrags herangezogen, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstückes entspricht (siehe im Einzelnen § 154 BauGB). Funktion des Ausgleichsbetrags ist es also, die dem Grundstückseigentümer zugute kommende Wertsteigerung abzuschöpfen, vgl. BVerwGE 126, 238 ff. der Ausgleichsbetrag, den die Eigentümer der im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu entrichten haben, eine öffentliche Abgabe i.S.d. § 80 Abs. 2 (Satz 1) Nr. 1 VwGO darstellt, vgl. BVerwG, U. v. 17. 12. 1992 - 4 C 30.90 -, Buchholz 406. 11 § 154 BauGB Nr. 1.

 

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die nach § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Wertermittlungsverordnung (im Folgenden: WertV) bestimmt, dass sowohl der Anfangs- als auch der Endwert bezogen auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird, als Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 WertV). Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, um das Vergleichswertverfahren (vgl. § 13 f. WertV) durchführen zu können, kann jede andere geeignete Methode angewandt werden, um den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, vgl. BVerwG, Beschl. vom 16.11.2004 - 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, 449. Der Gemeinde steht bei der Bestimmung des Umfangs der sanierungsbedingten Wertveränderungen ein Bewertungsspielraum zu, vgl. dazu OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. vom 9.4.1990 - 22 A 1185/89 -, NVwZ-RR 1990, 635.

 

Kennzeichnend für das Wesen des Ausgleichsbetrags als „beitragsähnliche öffentliche Abgabe“ sind folgende Merkmale: Im Vordergrund steht gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB das Ziel, die durch die Sanierung bedingte Werterhöhung der Grundstücke zur Deckung der Kosten in Anspruch zu nehmen, die der Gemeinde durch diese Sanierung entstanden sind (Finanzierungsfunktion). Dadurch wird zugleich vermieden, dass die Vermögensvorteile der Sanierung den Eigentümern zufließen, die hierbei entstehenden Kosten jedoch von der Allgemeinheit getragen werden, wofür es keine Rechtfertigung gibt, vgl. BVerfG, B. v. 8. 11. 1972 - 1 BvL 15/68 und 26/69, BVerfGE 34, 139, 147 f. zur Erhebung von an den Erschließungsvorteil anknüpfenden Erschließungsbeiträgen. Auf der anderen Seite dient die Erhebung von Ausgleichsbeträgen auch nicht dazu, der Gemeinde Gewinne zu verschaffen. Übersteigen die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen also - ausnahmsweise - die hierfür von der Gemeinde aufgewendeten Kosten, soll der Vermögensvorteil insoweit nicht „abgeschöpft“ werden, sondern den Eigentümern zugute kommen. Diese Beschränkung des Ausgleichsbetrags auf seine Finanzierungsfunktion erfolgt allerdings nicht in der Weise, dass die Sanierungskosten individuell für jedes Grundstück ermittelt und dem jeweiligen Sanierungsvorteil gegenübergestellt werden. Vielmehr werden die Ausgleichsbeträge zunächst in voller Höhe der für das jeweilige Grundstück festgestellten sanierungsbedingten Werterhöhung erhoben. Erst danach wird gemäß § 156a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB eine Bilanz der sanierungsbedingten Einnahmen - einschließlich der Ausgleichsbeträge - und aller für die Sanierungsmaßnahme entstandenen Ausgaben erstellt und ein etwaiger Überschuss auf die Eigentümer nach dem Verhältnis der Anfangswerte der Grundstücke verteilt.

 

 

Feststellung von Anfangs- und Endwert

Der Ausgleichsbetrag besteht in der Differenz zwischen dem Anfangswert und dem Endwert, d.h., zwischen dem Bodenwert ohne die Absicht und / oder Durchführung einer Sanierung und dem Bodenwert nach Abschluss der Sanierung, § 154 Abs. 2 BauGB. Um die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung festzustellen, sind Anfangs und Endwert zu ermitteln. Die Ermittlung von Anfangs- und Endwert ist als Bestimmung des Verkehrswertes (§ 194 BauGB) nach § 28 WertV vorzunehmen, und zwar grundsätzlich durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens gem. §§ 13 f. WertV, vgl. BVerwG, B. v. 16. 1. 1996, NVwZ-RR 1997, 155, 156. Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV sind Anfangs- und Endwert auf den selben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag, § 3 Abs. 1 Satz 1 WertV) zu ermitteln. Gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV ist bei Ermittlung des Anfangs- und Endwertes der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln.

 

 

Die Ermittlung des Anfangswertes hat so zu erfolgen, dass nach Möglichkeit Bodenwertsteigerungen, die durch die Aussicht auf die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen entstehen könnten, ausgeblendet werden. Der Anfangswert ist daher regelmäßig auf den Zeitpunkt des Beschlusses der Gemeinde über den Beginn vorbereitender Untersuchungen für die Entscheidung, ob ein Sanierungsverfahren durchgeführt werden soll, zu ermitteln, vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 153 BauGB RdNr. 15 ff.

 

Die Ermittlung des Endwertes hat auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung zu erfolgen. Wird - wie hier - für ein einzelnes Grundstück die Sanierung gemäß § 163 BauGB für abgeschlossen erklärt, ist der Endwert gemäß § 27 Abs. 2 WertV unter Berücksichtigung des Zustands des Sanierungsgebietes nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme sowie der Wartezeit (§ 5 Abs. 4 WertV) bis zum Abschluss der vorgesehenen Maßnahme zu ermitteln; es ist also von der fiktiven tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung auszugehen, vgl. Kleiber, aaO, § 154 BauGB RdNr. 189.

 

Wenn für vergleichbare unbebaute Grundstücke in der näheren Umgebung keine Kaufpreise vorliegen, können gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Berechnung des Anfangswertes durch Umrechnung von Bodenrichtwerten für Grundstücke in vergleichbaren Lagen mit einer unterschiedlichen GFZ unter Zugrundelegung einer vom Gutachterausschuss ermittelten Umrechnungskoeffizienten (§ 10 WertV) ist dann zulässig.

 

Die Berechnung des Endwertes darf wegen fehlender Daten vergleichbarer Grundstücke im Wege der sogenannten Zielbaummethode auf einer abgeleiteten Ermittlung auf der Grundlage des Anfangswertes beruhen.  Denn wenn in der Wertermittlungsverordnung geregelte Bewertungsverfahren wegen des Fehlens ausreichender Daten nicht in einer Weise anwendbar sind, dass eine zuverlässige Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung gewährleistet ist, muss die Gemeinde andere geeignete Bewertungsmethoden entwickeln und anwenden, weil sie bei Durchführung eines „klassischen“ Sanierungsverfahrens nach §§ 152 ff. BauGB verpflichtet ist, Ausgleichsbeträge zu erheben vgl. Kleiber, aaO, § 154 BauGB RdNr. 192 m.w.N. Die Wertermittlungsverordnung enthält keine abschließende Regelung über die anzuwendenden Wertermittlungsverfahren, vgl. BVerwG, NVwZ-RR 1997, 155, 156; Urt. v. 17. 5. 2002, DVBl. 2002, 1479, 1481. Bei der Wahl anderer Bewertungsverfahren und der in die Bewertung einfließenden Einzelkriterien steht den Gemeinden eine methodische Prärogative bzw. ein Wertermittlungsspielraum zu, weil die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann, vgl. BVerwG, DVBl 2002, 1479 ff.; VG Frankfurt/Main, NVwZ 2000, 227 mit Anm. Bartholomäi, NVwZ 2001, 1377; OVG NW, NVwZ-RR 1990, 635; Schl.-Holst.OVG, NordÖR 2002, 21. Die Gemeinde muss aber die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermitteln, vg. BVerwG, B. v. 16. 1. 1996, - 4 B 69.95 -, insoweit in NVwZ 1997, 155 nicht abgedruckt; zu den verschiedenen Verfahren Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 154 BauGB RdNr. 120 ff. Die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlungsverordnung müssen bei jeder Wertermittlung beachtet werden, vgl. BVerwG, DVBl 2002, 1479 ff.

 

Die Zielbaummethode, die auf einem in Berlin entwickelten Modell beruht, ist eine insoweit zulässig Methode. Bei dieser Methode handelt es sich um eine rationale, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode, die den Anforderungen gerecht wird, die an nicht in der Wertermittlungsverordnung vorgesehene Wertermittlungsmethoden zu stellen sind. Die Zielbaummethode ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck bei der Zielbaummethode in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer. Ein Bewertungsfehler im Detail schlägt sich im Ergebnis nicht so stark nieder wie eine auf das Ganze bezogene Fehleinschätzung, vgl. Aurnhammer, BauR 1978, 356, 359 f..

 

Die Zielbaummethode beruht auf einzelnen Bewertungskriterien und ihrer Gewichtung. Bei der Ermittlung von Grundstückswerten darf gemäß §§ 3 bis 6 WertV eine Vielzahl rechtlicher und tatsächlicher Faktoren zu berücksichtigen. Hierzu zählen auch die in § 5 Abs. 6 WertV beispielhaft genannten Lagemerkmale wie die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse (vgl. dazu Kleiber, aaO, § 5 WertV RdNrn. 203 ff.; § 14 RdNrn. 171 ff.). Diese Merkmale dürfen in den Bewertungskategorien „Städtebauliche Qualität“, „Ökologische Qualität“ und „Infrastruktur“  eingebracht werden. Da sich bereits aus dem Wortlaut von § 5 Abs. 6 WertV ergibt, dass die dort genannten Merkmale nicht abschließend sind, können weitere Bewertungskriterien, die den vorgenannten 3 Kategorien zuzuordnen sind, gebildet werden, sofern sie einen Einfluss auf den Grundstückswert haben können. Dies gilt etwa hinsichtlich des Merkmals „Versorgungsgrad hinsichtlich altersgerechter Einrichtungen“, das innerhalb der Bewertungskategorie „Infrastruktur“ das Bewertungskriterium „Soziale Infrastruktur und wohnortbezogene Versorgung“ näher beschreiben kann.

 

Die Gewichtung der Kriterien hat nach gutachterlicher Einschätzung zu erfolgen. Bei der Gewichtung des veränderlichen und des unveränderlichen Lageanteils darf je nach Lagegüte ein veränderlicher Lageanteil zwischen 10 und 35 % angenommen werden, so dass der veränderliche Lageanteil innerhalb eines Sanierungsgebietes variieren kann.

 

Der Endwert darf bei er Zielbaummethode auf der Grundlage des Anfangswertes ermittelt werden. Eine getrennte Ermittlung beider Werte braucht nicht zu erfolgen. Nach § 154 Abs. 2 BauGB ist der Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln. Daraus folgt nicht zwangsläufig, dass Anfangs- und Endwerte gesondert voneinander ermittelt werden müssen. Entscheidend ist, ob die angewandte Methode geeignet ist, den gesetzlichen Auftrag zu erfüllen. Dies mag - je nach Ausgangssituation - eine getrennte Ermittlung von Anfangs- und Endwert nahelegen. Eine Gewähr für die zuverlässige Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen bietet dies jedoch nicht stets und nicht ausschließlich, vgl. auch VG Berlin B. v. 11. 11. 1998 - 19 A 86.98 -, NVwZ 1999, 568.

 

Zulässig ist die rechnerische Feststellung des Anfangs- und den Endwerts auch durch eine Methode, bei der zunächst der Endwert durch Vergleich und dann die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen der Grundstücke bezogen auf die spezifischen Verhältnisse des jeweiligen Grundstücksmarkts und die konkreten Lageveränderungen infolge der Sanierung ermittelt wird. Der - fiktive - Anfangswert darf durch Abzug der sanierungsbedingten Wertsteigerungen vom Endwert festgelegt werden. Dieses Vorgehen ist mangels aussagekräftigen Datenmaterials zulässig (vgl. zu der hier angewandten Methode auch Brügelmann, BauGB, Bd. 5, § 154 Rn 50 ff; zur Zulässigkeit der - umgekehrten - Ableitung eines fiktiven Endwerts aus einem festgestellten Anfangswert.

Erforderlich ist es, zunächst einen Rahmen festzulegen, an dem sich die Bewertung der sanierungsbedingten Veränderungen orientieren sollte. Maßgebend für diesen Rahmen sind Untersuchungen zur Bewertung unterschiedlicher Lagen und Nutzungsmöglichkeiten auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt anhand der Kaufpreissammlung. Nach diesem Rahmen werden die konkreten sanierungsbedingten Veränderungen bewertet, wie ermittelt werden können Die durch die Sanierung bewirkten Lageverbesserungen sind an den spezifischen Verhältnisse des jeweiligen Grundstücksmarkts zu bewerten. Ein solches Verfahren muss sicherstellen, dass nur sanierungsbedingte Werterhöhungen erfasst werden, nicht aber solche, die nur Folge allgemeiner Wertentwicklungen in der Umgebung sind.

 

 

Anrechnung von Eigenleistungen

Nach § 155 Abs. 1 BauGB  sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen,

1.      die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt § 155 Abs. 2 BauGB unberührt,

2.      die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Abs. 3 BauGB Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,

3.      die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

 

 

Die Anwendung dieser Vorschrift ist problematisch, wenn bestimmten Bodenwerterhöhungen nicht nur Aufwendungen des Eigentümers, sondern auch der Gemeinde zugrunde liegen. § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB keine ausdrückliche Regelung darüber, wie der Anteil der durch Eigenleistungen erbrachten Wertsteigerung von demjenigen abzugrenzen ist, der auf Aufwendungen der Gemeinde beruht.

 

Nach dem Ausgleichsbeitragssystem gelten Bodenwerterhöhung wegen der Kosten, die dabei dem Eigentümer entstanden sind, im Sinne des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB als „durch eigene Aufwendungen bewirkt“. Sie dürfen deshalb nicht abgeschöpft werden. Voraussetzung für eine solche Bodenwertsteigerung im Sinne von § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist, dass Bodenwerterhöhungen, an deren Entstehung die Gemeinde mitgewirkt hat, unabhängig von der Höhe der Aufwendungen des Eigentümers nur insoweit durch diese bewirkt wurden und demzufolge auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind, als sie die der Gemeinde hierfür konkret entstandenen Kosten übersteigen (so wohl auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 155 Rn 40). Denn die Anrechnungsvorschrift ist Teil des „geschlossenen beitragsrechtlichen Systems“ des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags, vgl. grundlegend BVerwG, DVBl. 1993, 441; vgl. auch BT-Drs. VI/510, S. 45 und VI/2204, S. 18 zur vergleichbaren Vorgängerregelung im Städtebauförderungsgesetz; vgl. auch BGH, Urt. vom 8.5.1980 - III ZR 27.77 - BGHZ 77, 338 zur entsprechenden Regelung des § 153 Abs. 1 BauGB n.F.

 

Durch eigene Aufwendungen bewirkte Bodenwerterhöhungen werden nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB nur insoweit auf den Ausgleichsbetrag angerechnet, als sie die Kosten übersteigen, welche die Gemeinde für diese Bodenwerterhöhung aufgewandt hat. Umgekehrt ist eine „Abschöpfung“ der durch eigene Leistungen bewirkten Werterhöhungen insoweit ausgeschlossen, als der Allgemeinheit hierfür keine konkreten Kosten entstanden sind. Allerdings ist die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags in diesem Fall insoweit durchbrochen, als eine „Abschöpfung“ der Werterhöhungen auch dann unterbleibt, wenn - wie in der Regel - die Gesamtsanierungskosten nicht durch Ausgleichsbeträge gedeckt sind. Die durch eine solche Anrechnung entstehende weitere „Unterdeckung“ bei der Gemeinde ist jedoch in Kauf zu nehmen, weil dem Eigentümer die Vermögensvorteile verbleiben sollen, die auf eigener Leistung beruhen und für die der Allgemeinheit keine konkreten Kosten entstanden sind (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 153 Rn. 72 zur verfassungsrechtlichen Problematik). Überdies käme eine „Abschöpfung“ der durch Eigenleistungen bewirkten Werterhöhung über die Deckung von hierfür der Gemeinde entstandenen Kosten hinaus im Falle eines Überschusses den anderen Eigentümern zugute, was jeder Rechtfertigung entbehrte. Aus diesem Grunde ist auch nicht der Auslegung des Verwaltungsgerichts zu folgen, dass eine Anrechnung nur dann erfolgen kann, wenn Bodenwerterhöhungen allein durch eigene Aufwendungen ohne jede Inanspruchnahme der öffentlichen Hand bewirkt wurden, also auch dann nicht, wenn die der Allgemeinheit hierfür entstandenen Kosten den Betrag der Bodenwertsteigerung unterschreiten (vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 155 Rn. 40).

 

Nach allem ist die Tatbestandsvoraussetzung „durch eigene Aufwendungen des Eigentümers bewirkte Bodenwerterhöhung“ des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB insoweit nicht erfüllt, als auch die Gemeinde an der Realisierung der Bodenwerterhöhung mitgewirkt hat und ihr hierbei konkrete Kosten entstanden sind. Diese - vom Wortsinn der Vorschrift gedeckte - Auslegung wahrt nach den obigen Ausführungen die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags und vermeidet, dass einzelne Eigentümer Vermögensvorteile auf Kosten der Allgemeinheit oder gegebenenfalls bei einem Überschuss auf Kosten der übrigen Sanierungsbeteiligten erzielen. Schließlich verbleibt der Anrechnungsvorschrift entgegen der Auffassung der Klägerin auch ein Anwendungsbereich in Fällen, in denen keine oder nur geringe Zuschüsse zu baulichen Maßnahmen der Eigentümer gewährt wurden (vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 155 Rn. 40). Danach kommt hier eine Anrechnung nicht in Betracht, weil die Kosten, die der Beklagten im Zusammenhang mit den Neubauten der Klägerin entstanden sind, höher liegen, als die durch diese Bauten möglicherweise bewirkten Erhöhungen des Bodenwerts ihrer Grundstücke.

 

 

Absehen von der Erhebung gem. § 155 Abs. 4 BauGB

In § 155 Abs. 4 BauGB wird die Gemeinde ermächtigt, im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise abzusehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen. Ein solches öffentliches Interesse besteht nur dann, wenn der Erlass des Ausgleichsbetrags geeignet ist, die Ziele und Zwecke der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen (§ 140 Nr. 3 BauGB) zu fördern, vgl. BVerwG, U. v. 13. 7. 2006 – 4 C 5/05 – BVerwGE 126, 238 ff. Diese Funktion des Ausgleichsbetrags als Abschöpfung der dem Grundstückseigentümer zugute kommenden Wertsteigerung bestimmt das Verständnis der Erlassregelung in § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB, soweit es um die Tatbestandsalternative des öffentlichen Interesses geht. Der Verzicht der Gemeinde auf den Ausgleich der durch ihre Aufwendungen herbeigeführten Erhöhung des Bodenwerts und die damit einhergehende Begünstigung des Eigentümers stehen in einer Wechselbeziehung zueinander. Der zu Lasten der Gemeinde, bei Entstehen eines Überschusses (§ 156a BauGB) zu Lasten der Eigentümer im Sanierungsgebiet wirkende Erlass eines Ausgleichsbetrags lässt sich nur rechtfertigen, wenn dieser Verlust dadurch kompensiert wird, dass der begünstigte Eigentümer einen Beitrag zur Förderung der mit der Sanierung verfolgten Ziele und Zwecke erbringt. Nur unter dieser Voraussetzung und nicht schon aus sonstigen im öffentlichen Interesse liegenden Gründen darf das in § 154 Abs. 1 BauGB verankerte Gebot zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen zurückgedrängt werden. Das Absehen von der Erhebung eines Ausgleichsbetrags ist also ein "Anreiz- und Lenkungsmittel", vgl. BVerwG, U. v. 22. 5. 1992 - 8 C 50.90 - BVerwGE 90, 202, 204, zu § 135 Abs. 5 BauGB), um den Eigentümer zu einer sanierungsbezogenen Gegenleistung zu veranlassen. Besteht ein derartiger innerer Zusammenhang, setzt das Absehen von einem Ausgleichsbetrag nach § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB weiter voraus, dass der Erlass "geboten", d.h. nach den konkreten Umständen vernünftigerweise angezeigt ist, vgl.  BVerwGE 90, 202, 204.

 

Berücksichtigung eines Bebauungsabschlags

Der "Bebauungsabschlag" nach § 28 Abs 3 S 2 WertV auf den Ausgleichsbetrag soll nicht sämtliche Nachteile aus einer - etwa wegen des Denkmalschutzes - bestehen bleibenden Bebauung ausgleichen, sondern nur hieraus folgende Einschränkungen bei der Realisierung bestimmter Vorteile aus der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme, vgl auch OVG Lüneburg, NVwZ-RR 2003, 828.