Stadtumbau

 

In vielen Städten zeichnet sich immer deutlicher ein Wandel der Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur ab. Verluste an Unternehmen, Arbeitsplätzen und Einwohnern stellen die Kommunen auch in den alten Bundesländern vor die Herausforderung, sich an den demographischen und wirtschaftlichen Wandel anzupassen. Diese Anpassung soll mit Hilfe des Stadtumbaus möglich werden. Stadtumbaumaßnahmen sind nach § 171a Abs. 2 BauGB Maßnahmen, durch die in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden. Erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die die Durchführung einer Stadtumbaumaßnahme rechtfertigen, liegen insbesondere vor, wenn ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzungen, namentlich für Wohnzwecke, besteht oder zu erwarten ist.

 

Stadtumbaumaßnahmen sollen insbesondere dazu beitragen, dass

1. die Siedlungsstruktur den Erfordernissen der Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft angepasst wird,

2. die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Umwelt verbessert werden,

3. innerstädtische Bereiche gestärkt werden,

4. nicht mehr bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt werden,

5. einer anderen Nutzung nicht zuführbare bauliche Anlagen zurückgebaut werden,

6. freigelegte Flächen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung oder einer hiermit verträglichen Zwischennutzung zugeführt werden,

7. innerstädtische Altbaubestände erhalten werden.

 

Die Stadtumbaumaßnahmen kann an Stelle von oder ergänzend zu sonstigen Maßnahmen des Baugesetzbuches, insbesondere zu Bebauungsplanverfahren oder zu Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt werden.

 

Unterschieden wird nach den unterschiedlichen Förderprogrammen zwischen dem Stadtumbau Ost und dem Stadtumbau West:

 

Stadtumbau Ost

Das Programm Stadtumbau Ost ist im Rahmen der Städtebauförderung ein Bund-Länder-Programm. Ziel dieses Programms ist, ostdeutsche Städte und Gemeinden als Orte des Lebens und Arbeitens attraktiver zu machen, in dem die Innenstädte gestärkt, der Angebotsüberhang an Wohnraum reduziert und die von Schrumpfungsprozessen betroffenen Städte aufgewertet werden. Dafür werden in den Jahren 2002 bis 2009 insgesamt 2,5 Mrd. Euro bereitgestellt.

 

Ziel des Programms Stadtumbau Ost ist es, bis zum Jahr 2009 ca. 350.000 der rund eine Millionen leerstehenden Wohnungen in Ostdeutschland abzureißen. Zugleich werden städtebauliche Qualifizierungen durch Aufwertungsmaßnahmen gefördert.

 

In der Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung (VV Städtebauförderung) legen Bund und Länder jährlich inhaltliche und finanzielle Rahmenbedingungen der Städtebauförderung fest. In der VV Städtebauförderung ist vorgesehen, die Bundes- und Landesmittel des Programms Stadtumbau Ost grundsätzlich zu gleichen Teilen für Rückbau- und für Aufwertungsmaßnahmeneinzusetzen.

Maßnahmen der Aufwertung von Stadtquartieren sind z. B.

- die Aufwertung des vorhandenen Gebäudebestandes,

- die Erhaltung von Gebäuden mit baukultureller Bedeutung,

- die Anpassung der städtischen Infrastruktur,

- die Wiederverwendung der freigelegten Flächen und

- die Verbesserung des Wohnumfelds.

 

Maßnahmen für den Rückbau leer stehender Wohngebäude meint die Freimachung von Wohnungen und deren  Abriss. Seit 2003 sind die Länder ermächtigt, bei Bedarf mehr als 50% der Mittel für den Rückbau einzusetzen.

 

Der Rückbau wird zu 50% vom Bund und zu 50% vom Land gefördert. Aufwertungsmaßnahmen werden zu je einem Drittel von Bund, Land und Kommune finanziert.

 

In den Jahren 2002 bis 2005 wurden insgesamt 342 Städte und Gemeinden (einschließlich Berlin) im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost gefördert. Es sollen vor allem solche Kommunen gefördert werden,

-         die im Landesvergleich einen überdurchschnittlichen Wohnungsleerstand aufweisen,

-         die ein mit den Wohnungseigentümern abgestimmtes integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept erstellt haben und sich zu dessen zügiger Umsetzung verpflichten,

-         in denen die Wohnungseigentümer eine Altschuldenentlastung nach § 6a AHG erhalten,

-         in denen sich die Wohnungseigentümer im Rahmen des städtebaulichen Entwicklungskonzepts auf ein Rückbaukonzept geeinigt haben und bereit sind, sich mit eigenen Mitteln an den Rückbaukosten zu beteiligen,

-         die – soweit sachlich geboten – mit ihren Umlandgemeinden ein abgestimmtes Baulandentwicklungs- und Rückbaukonzept erarbeitet haben.

 

Stadtumbau West

Die Bundesregierung legt im Jahr 2004 das Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West mit Bundesfinanzhilfen in Höhe von 40 Millionen Euro auf. Die Bundesmittel sollen bis 2009 auf jährlich 86 Millionen Euro wachsen. Für 2006 wurden die Bundesmittel auf über 55 Millionen Euro um 16 Millionen Euro aufgestockt, um insbesondere die vom militärischen Strukturwandel betroffenen Kommunen zu unterstützen. Der Regierungsentwurf für den Haushalt 2007 sieht ebenfalls 55 Millionen vor. Mit diesem Bund-Länder-Programm will der Bund die Städte in den alten Bundesländern dabei unterstützen, sich frühzeitig auf die notwendigen Anpassungsprozesse einzustellen. Ziel ist die Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen auf der Grundlage von städtebaulichen Entwicklungskonzepten.

 

 

Stadtumbaumaßnahmen gem. §§ 171a bis 171d BauGB

Eingeleitet wird die Stadtumbaumaßnahme durch einen Beschluß der Gemeinde. Durch den  Beschluss wird Stadtumbaugebiet festgelegt. Die Festlegung muss sich auf ein bestimmtes Gebiet beziehen, das von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen ist, die durch eine Stadtumbaumaßnahme behoben werden können, vgl. § 171b BauGB. Die Größe des Gebietes muss so gewählt werden, dass die Maßnahmen des Stadtumbaus zweckmäßig durchgeführt werden können.

 

Grundlage des Beschlusses der Gemeinde, eine Stadtumbaumaßnahme durchzuführen, ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 171b Abs. 2 BauGB (vgl. auch § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB). Dieses Konzept muss von der Gemeinde nach einer Anhörung der Betroffenen und der Abwägung der betroffenen Belange beschlossen worden sein. In ihm müssen die Ziele und Maßnahmen im Sinne von § 171a Abs. 3 BauGB schriftlich dargestellt sein.

 

Der Beschluss, eine Stadtumbaumaßnahme durchzuführen, ist vor allem für den Erhalt von Städtebaufördermitteln nach § 171b Abs. 4 BauGB in Verbindung mit §§ 164a und 164b BauGB erforderlich. Fördermittel können für Stadtumbaumaßnahmen nur vergeben werden, wenn die Festlegung der Stadtumbaugebiets als gebietsbezogene Gesamtmaßnahme erforderlich ist und beschlossen wurde. Der Beschluss ist zudem Grundlage und Verpflichtung der Gemeinde, die Stadtumbaumaßnahme dann tatsächlich auch durchzuführen (Handlungsprogramm, vgl. § 171a Abs. 3 S. 2, § 171c BauGB).

 

Der Beschluss der Gemeinde, in einem Gebiet eine Stadtumbaumaßnahme durchzuführen, verleiht der Gemeinde hingegen keine besonderen Eingriffsrechte. Die Gemeinde ist deshalb auch darauf angewiesen, dass die erforderlichen Maßnahmen in Übereinstimmung mit den Betroffenen umgesetzt werden können. Vor allem sollte die überwiegende Zahl der betroffenen Grundstückseigentümer sich bereit erklären, an den Maßnahmen auf der Grundlage von Stadtumbauverträgen im Sinne von § 171c BauGB mitzuwirken. Zur Steuerung und Durchsetzung einer geplanten Stadtumbaumaßnahmen im Sinne von § 171a Abs. 2 BauGB können die Instrumente und Maßnahmen des allgemeinen und besonderen Städtebaurechts, insbesondere auch die Instrumente der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme und der §§ 174 ff. BauGB eingesetzt werden, wenn die jeweiligen Voraussetzungen dieser Instrumente im Einzelfall gegeben sind. Die Stadtumbaumaßnahme kann also mit anderen städtebauichen Maßnahmen kombiniert werden.

  

Die Entscheidung für die Wahl des konkreten Stadtumbaugebietes und der durchzuführenden Maßnahmen ergibt sich aus den Ergebnissen der vorbereitenden Maßnahmen, insbesondere dem Stadtentwicklungskonzept nach § 171b Abs. 2 BauGB bzw. – wenn eine städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme zugleich noch durchzuführen ist - aus den Ergebnissen der vorbereitende Untersuchungen gem. § 141 BauGB oder § 165 Abs. 4 BauGB. Dabei sind im Sinne einer Machbarkeitsstudie alle fachlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Maßnahme zu ermitteln. Die Gemeinde hat also

-         die konkrete städtebauliche Situation des fraglichen Stadtgebietes,

-         die voraussichtliche Einzelmaßnahmen und deren Durchführbarkeit zur Erreichung der vorgesehenen Ziele der Maßnahme,

-         die Eingriffs- und Wirkungsintensität der unterschiedlichen Instrumente,

-         die erwarteten Auswirkungen auf die Entwicklung der Bodenpreise sowie

-         die Verknüpfung der Gebietsfestlegung mit den Förderbestimmungen der §§ 164a und b BauGB gem. § 171b Abs. 4 BauGB

-         zu ermitteln und unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsprinzips zu bewerten.

 

Ergänzend hat die Gemeinde die betroffenen Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Berechtigten anzuhören und mit diesen die Maßnahme zu erörtern (§ 171b Abs. 3 BauGB iVm. § 137 BauGB) und von diesen Auskünfte einzuholen. Diese Personen sind gem. § 171d Abs. 4 BauGB iVm. § 138 BauGB zur Auskunft verpflichtet.

 

Auf der Basis dieser Untersuchungen hat die Gemeinde nach § 171a Abs. 2 Satz 2 BauGB abzuwägen, welche städtebaulichen Instrumente und Verfahren im konkreten Fall erforderlich und geeignet sind. 

 

Der Stadtumbauvertrag ist ein städtebaulichen Vertrag, für den die Regelungen des § 171c BauGB sowie die allgemeinen Bestimmungen in § 11 BauGB gelten. Mittels des Stadtumbauvertrags soll die Stadtumbaumaßnahmen soweit wie möglich ohne hoheitliche Zwangsinstrumente durchgeführt werden. Der Stadtumbauvertrag wird die Gemeinde regelmäßig mit den Eigentümern schließen (kein Kontrahierungszwang), aber auch mit Mietern, Pächtern, Gewerbetreibenden. Ggf. können diese auch untereinander solche Verträge schließen, vgl. 171c Satz 2 Nr. 3 BauGB. Gegenstand des Stadtumbauvertrags können nach § 171c Satz 2 BauGB insbesondere sein:

1.      die Durchführung des Rückbaus baulicher Anlagen innerhalb einer bestimmten Frist und die Kostentragung für den Rückbau,

2.      der Verzicht auf die Ausübung von Ansprüchen nach den §§ 39 bis 44 BauGB,

3.      der Ausgleich von Lasten zwischen den beteiligten Eigentümern.

Darüber hinaus können aber auch Zwischennutzungen privater Flächen im Stadtumbaugebiet zwischen der Gemeinde und dem Grundstückseigentümer vertraglich festgelegt werden.

 

Soweit das bauliche Geschehen in einem Stadtumbaugebiet nicht mittels Stadtumbauverträgen gesteuert werden kann, kann die Gemeinde für das Stadtumbaugebiet eine Durchführungssicherungssatzung im Sinne von § 171d BauGB erlassen. Durch diese Satzung kann hoheitlich verhindert werden, dass bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die den Zielen der Stadtumbaumaßnahme, dem städtebaulichen Entwicklungskonzept oder dem Sozialplan widersprechen, z.B. der Rückbau von zu erhaltenden Gebäuden oder der Rückbau von Gebäuden in einer unpraktischen Reihenfolge. Erreicht wird dies dadurch, dass im Geltungsbereich der Satzung alle in § 14 BauGB (Veränderungssperre) bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen genehmigungspflichtig sind. Zu diesen Vorhaben und Maßnahmen im Sinne von § 14 Abs. 1 BauGB gehören

-         Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB (Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten),

-         die Beseitigung baulicher Anlagen sowie

-         erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind.

 

Für das durch die Durchführungssicherungssatzung ausgelöste Genehmigungsverfahren gilt gem. § 171d Abs. 4 BauGB die Verfahrensregelung des § 173 BauGB entsprechend. Ausgenommen sind davon Vorhaben auf Grundstücke gem. § 174 BauGB.

 

Die materiellen Voraussetzungen, unter denen eine Genehmigung für ein Vorhaben zu erteilen ist (Rechtsanspruch), sind in § 171d Abs. 3 BauGB festgelegt. Maßstab für die Versagung der Genehmigung sind das städtebauliche Entwicklungskonzept und der Sozialplan, deren Umsetzung nicht gefährdet werden darf. Ohne Rücksicht darauf muss die Genehmigung nach § 171d Abs. 3 Satz 2 BauGB jedoch erteilt werden, wenn die Versagung der Genehmigung dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

 

Im Geltungsbereich einer Durchführungssicherungssatzung besitzt die Gemeinde gem. § 24 Abs. Nr. 4 BauGB ein Vorkaufsrecht.

 

Die Enteignung ist im Geltungsbereich eines Durchführungssicherungssatzung nach § 85 Abs. 1 Nr. 7 BauGB zulässig

 

Zur Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen kommen neben vertraglichen Vereinbarungen auch städtebauliche Gebote in Betracht. Die Gemeinde kann ein Rückbau- und Entsiegelungsgebot gem. § 179 BauGB anordnen. Dann ist der Eigentümer verpflichtet, den Rückbau seines Gebäudes zu dulden. Er wird dafür entschädigt.

 

Die Gemeinde hat, wie § 171d Abs. 3 BauGB verdeutlicht, ggf. auch einen Sozialplan im Sinne von § 180 BauGB aufzustellen, wenn der Umzug von Bewohnern oder die Verlagerung von Gewerbebetrieben ansteht.

 

Die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans kann erforderlich sein, um die künftige Nutzungsmöglichkeiten verbindlich zu machen. Eine Zwischennutzung kann mit einem Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2 BauGB als Festsetzung auf Zeit festgesetzt werden. Ergänzend kann die Zwischennutzung durch vertragliche Regelungen z.B. nach § 171a BauGB oder § 11 Abs. 1 Satz 2 BauGB gesichert werden Allerdings begründen städtebauliche Verträge kein Baurecht, sondern setzen es voraus.

 

Durch die großflächige Beseitigung von Wohngebäuden kann eine Außenbereichslage im Sinne von § 35 BauGB geschaffen werden (Außenbereich im Innenbereich) Dann gelten auf die diesen Flächen für die bauliche Nutzung die Voraussetzungen des § 35 BauGB. Will die Gemeinde verhindern, dass die Flächen dem Regime des § 35 BauGB unterfallen, muss sie rechtzeitig einen Bebauungsplan aufstellen.

 

Die amtliche Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen gem. § 182 ff. BauGB ist im Stadtumbaugebiet nicht vorgesehen.