Die Umlegung

A. Überblick

Oftmals haben Grundstücke nicht die für eine bauliche oder sonstige Nutzung notwendige Form, Lage oder Größe. Einer Bebauung, Erschließung oder Neugestaltung eines Gebietes nach den Festsetzungen des Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich können die überkommenen Grundstückszuschnitte entgegenstehen. Um gleichwohl die Festsetzungen in einem Bebauungsplan (§ 30 BauGB) oder die Bebauungsmöglichkeiten im Innenbereich (§ 34 BauGB) verwirklichen zu können, müssen Grundstücksgrößen geändert, Grundstückszuschnitte verändert oder Erschließungsflächen geschaffen werden. Diese Änderungen und Neuordnungen können auf verschiedenen Wegen erreicht werden, nämlich durch

-         den An- und Verkauf bzw. Enteignung von Grundstücken oder Grundstücksteilen,

-         die freiwillige Baulandumlegung mittels Kauf- und/oder Tauschverträgen,

-         die amtliche Umlegung nach dem Baugesetzbuch (§ 45 ff. BauGB),

-         die vereinfachte Umlegung nach dem Baugesetzbuch (§ 80 ff. BauGB) oder

-         die vereinbarte amtliche/vereinfachte Umlegung. 

Im Baugesetzbuch ist die sog. amtliche Umlegung (§§ 45 – 79 BauGB) geregelt. Sie ist auf eine zweckmäßige und den Belangen der Beteiligten gerecht werdende Neuordnung der Grundstücke ausgerichtet. Durch die amtliche Umlegung werden

-         Grundstücke gebildet, die nach Lage, Form und Größe für eine planungsadäquate Bebauung geeignet sind,

-         öffentliche Verkehrs- und Grünflächen bereitgestellt und

-         die Vorteile und Lasten einer städtebaulichen Planung auf alle Beteiligten verteilt.  

 

           Vorher:                    Nachher:        


Das Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren. Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung besteht kein Rechtsanspruch. Einen solchen Anspruch haben auch nicht die Eigentümer von Grundstücken. Die Umlegung wird von der Gemeindevertretung vielmehr in eigener Verantwortung angeordnet.  

Materielle Voraussetzung für ein Umlegungsverfahren ist ein Bebauungsplan oder ein Neuordnungsbedarf von Grundstücken in einem zusammenhängend bebauten Ortsteil – Innenbereich (§ 34 BauGB). Die materiellen Anforderungen an einen Bebauungsplan, der eine Umlegung vorbereitet, unterliegen zunächst denselben Rechtmäßigkeitsbestimmungen wie jeder andere Bebauungsplan. Zusätzlich hat die Gemeinde bei der Planung die möglichen Ergebnisse und Grenzen der Bodenordnung zu berücksichtigen, wenn diese für den Plan erheblich sind (vgl. BGH, Urt. v. 12.3.1987 - III ZR 29/86 - DVBl 1987, 898; Urt. v. 11.11.1976 - III ZR 114/75 - BGHZ 67, 320; BauR 1977, 48; DVBl 1987, 898; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 7/06, § 45 Rn. 14). Die Begründung des Bebauungsplanes soll Darlegungen zur beabsichtigten Umlegung als Mittel des Planvollzuges aufweisen (vgl. Reinhardt, DÖV 1995, 21; Otte, in: Ernst u.a., a.a.O. § 52 Rn. 1). Für die Entscheidung über die Ausdehnung des Umlegungsgebietes verfügt die Gemeinde über einen Gestaltungs- bzw. Ermessensspielraum, der in der Planungsphase sachgerecht abzuwägen ist (vgl. Otte, in: Ernst u.a., a.a.O. § 52 Rn. 7). Bereits bei der Planaufstellung ist das Interesse einzelner Eigentümer an der Beibehaltung des Grundstückszuschnittes und der bisherigen Nutzung in der Abwägung zu berücksichtigen und mit gegenläufigen Privatinteressen in einen fairen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfG, B. v. 22.5.2001 - 1 BvR 1512 und 1677/97 - BVerfGE 104, 1; B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - BauR 2003, 1338).

 

Verfahrensablauf einer amtlichen Umlegung


Bildung eines Umlegungsausschusses/Umlegungsstelle nach Maßgabe des Landesrechts (§ 46 Abs. 2 BauGB)


Beschluss
von Umlegungsstelle/Umlegungsausschuss zur Durchführung des Umlegungsverfahrens (Umlegungsbeschluss - § 47 BauGB) unter der Voraussetzung (§ 45 BauGB):

a) Das Umlegungsgebiet liegt

- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 8 BauGB) oder

- im nicht beplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)

- im Bereich eines künftigen Bebauungsplans (§ 47 Abs. 2 BauGB)

b) Anhörung der Eigentümer (§ 47 Abs. 1 BauGB)

Rechtswirkungen des Umlegungsbeschlusses:

- gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB),

- Verfügungs- und Veränderungssperre (§ 51 BauGB) und

- Umlegungsvermerk im Grundbuch (§ 54 BauGB)


Ortsübliche Bekanntmachung
des Umlegungsbeschlusses (§ 50 BauGB)

a) unter Angabe

- des Umlegungsgebietes und

- der betroffenen Grundstücke (§ 47 Abs. 1 BauGB)

und

b) unter Aufforderung zur Anmeldung von Rechten (§ 50 Abs. 2 BauGB)


Anfertigung

- einer Bestandskarte und

- eines Bestandsverzeichnis

durch die Umlegungsstelle (§ 53 BauGB)


Öffentliche Auslegung
von Bestandskarte und Bestandsverzeichnis für einen Monat

(§ 53 II BauGB)


Bestimmung des Verteilungsmaßstabes durch die Umlegungsstelle nach pflichtgemäßem Ermessen (§ 56 BauGB)

Verteilungsmaßstab sind entweder

- Wertumlegung (§ 57 BauGB) oder

- Flächenumlegung (§ 58 BauGB)

Einwurfsgrundstück/Einwurfsmasse = Zuteilungsgrundstücke/Verteilungsmasse


Erörterung
der Neuzuteilung mit den Eigentümern (§ 66 I BauGB)


Beschluss
des Umlegungsplans (§ 66 I BauGB)

gem. § 66 Abs. 3 BauGB bestehend aus:

- Umlegungskarte (§ 67 BauGB) und

- Umlegungsverzeichnis (§ 68 BauGB)

Der Umlegungsplan ist ein rechtsgestaltender Verwaltungsakt (§ 35 VwVfG)

und der zentrale Rechtsakt der Umlegung


Ortsübliche Bekanntmachung
des Beschlusses über Aufstellung des Umlegungsplans (§ 69 BauGB) unter Angabe der Einsichtsmöglichkeit (§ 69 Abs. 1 Satz 2 BauGB)


Zustellung
eines Auszugs des Umlegungsplanes an die Beteiligten und Hinweis auf Einsichtsmöglichkeit (§ 70 BauGB)


Ortsübliche Bekanntmachung
des Zeitpunktes der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes (§ 71 Abs. 1 BauGB)

In-Kraft-Treten des Umlegungsplans mit Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit

(§ 72 BauGB)


Vollzug
des Umlegungsplans

- finanzielle Abwicklung (§§ 64,65 BauGB),

- Einweisung der neuen Eigentümer in den Besitz der zugeteilten Gründstücke (§ 74 BauGB),

- Berichtung des Grundbuches und des Liegenschaftskatasters (§ 74 BauGB)

  

B. Freiwillige Umlegung

Wenn die Grundstückseigentümer nachweisbar ihre Grundstücke privatrechtlich selbst umgestalten wollen und können, ist eine freiwillige Baulandumlegung ein möglicher und vorrangig zu gehender Weg. Das Umlegungsrecht der §§ 45 ff. BauGB steht einer Neuordnung von Grundstücken im Wege vertraglicher Vereinbarungen („freiwillige Baulandumlegung“) nicht entgegen (vgl. BVerwG, B. v. 17. Juli 2001 - 4 B 24/01, NVwZ 2002, 473 ff).

Wird in die freiwillige Baulandumlegung die Gemeinde einbezogen, kann mit ihr ein städtebaulicher Vertrag im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB insbesondere über

-         die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse,

-         die Schaffung von Baurechten,

-         die Erschließung der Baugrundstücke,

-         die Nutzung der Baugrundstücke (Einheimischenmodell),

-         die Wertabschöpfung und

-         die Flächenabtretung

geschlossen werden.   

In formeller Hinsicht ist bei Abschluss des Vertrags das Gebot der Schriftform (§ 11 Abs. 3 BauGB) und, bei Grundstücksübertragungsverpflichtungen, der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB ) zu beachten. Ein an sich formnichtiger öffentlicher Vertrag wird dadurch geheilt, dass er vollzogen wird. Dazu muss die Auflassung erklärt und daraufhin der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden. Gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. wird dadurch der ohne Beachtung der Formvorschrift geschlossene Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig. Diese Heilung betrifft nur den Formverstoß gegen § 313b BGB, nicht aber gegen § 11 Abs. 3 BauGB.  

In materieller Hinsicht sind u. a. die Grenzen zulässiger Wertabschöpfung und Flächenabtretung zu wahren (vgl. VG Ansbach, U. v. 16. 03. 2006 - AN 18 K 04.03763). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U. v. 6. Juli 1984, Az. 4 C 240/80, NJW 1985, 989) können bei einem Vertrag über eine freiwillige Umlegung die Beteiligten neben einem Flächenabzug eine Geldleistung der Eigentümer zur Deckung von Umlegungskosten vereinbaren. Der Geldausgleich ist dann nicht unangemessen, wenn der im gesetzlichen Umlegungsverfahren zu treffende Geldvorteilsausgleich beachtet wird (vgl. § 58 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Ebenfalls unproblematisch ist es, wenn Flächenbeitrag und Geldbeitrag zusammen den Umlegungsvorteil und - bei erstmaliger Erschließung - den Wert von 30 % der Einwurfsfläche nicht überschreiten.   

Zulässig kann die Abschöpfung eines umlegungsbedingten Vorteiles auch dann sein, wenn die gesetzliche Höchstgrenze gem. § 58 Abs. 2 BauGB überschritten wird. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B. v. 17. Juli 2001, - 4 B 24/01 -, NVwZ 2002, 473) schließt es nicht aus, diese 30 %-Grenze zu überschreiten. Grundeigentümer und Gemeinde sind bei der Vereinbarung des einen Flächenbeitrag ersetzenden Geldbetrags nicht strikt an die für das gesetzliche Umlegungsverfahren geltenden Höchstgrenzen des § 58 Abs. 1 Satz 2 BauGB gebunden. Allerdings bedarf es dann eines sachlichen Grundes für diese Überschreitung.   

Die Abschöpfung eines isolierten planungsbedingten Wertzuwachses darf hingegen nicht Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB, § 11 RdNr. 167: „Dass eine Wertabschöpfung, die im BauGB so nicht geregelt ist, auch nicht über städtebauliche Verträge „eingeführt“ werden kann, ist offensichtlich.“).  

Zulässig ist ein Geldausgleich auch im Zusammenhang mit der Abtretung von Flächen, um mit diesem Betrag die notwendigen Erschließungsanlagen zu schaffen, wodurch die im Eigentum der Bauwerber verbleibenden Flächen bebaubar werden. Es handelt sich dabei um die Abschöpfung des umlegungsbedingten Vorteils. Dieser Vorteil kann auch darin zu sehen sein, dass nach Abtretung der für die Erschließungsanlagen vorgesehenen Flächen sofort baureife Grundstücke entstehen.   

Widersetzt sich auch nur ein privater Eigentümer der rein vertraglichen Neuordnung des Baugebietes, scheitert die freiwillige Umlegung. Dann kann die amtliche Umlegung nach dem Baugesetzbuch gerechtfertigt und erforderlich sein. 

C. Die Umlegung nach dem Baugesetzbuch

Von der Gemeinde als Umlegungsstelle wird die amtliche Umlegung gem. § 46 BauGB angeordnet oder die vereinfachte Umlegung gem. §§ 80 ff. BauGB (ohne Anordnung) durchgeführt. Diese Umlegungsverfahren können sich in drei Alternativen abspielen:

-           die amtliche Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB,

-           die vereinfachten Umlegung nach § 80 ff. BauGB und

-           die vereinbarte amtliche oder vereinfachte Umlegung.   

a) Vereinfachte Umlegung

Bei unmittelbar aneinander grenzenden oder in enger Nachbarschaft liegenden Grundstücken ist eine vereinfachte Umlegung nach §§ 80 ff. BauGB zulässig und ausreichend. Der Gesetzgeber hat durch die Novellierung des Baugesetzbuches 2004 die Bestimmungen der Grenzregelung fortentwickelt und die vereinfacht Umlegung als „kleine“ Umlegung für einfache, wenig komplexe Vorhaben in den §§ 80 bis 84 BauGB normiert (vgl. Stock, ZfBR 2004, S. 536; Stemmler, DVBl 2003, S. 165 ff.). Die vereinfachte Umlegung ist auch im Stadtumbau möglich (vgl. Goldschmidt, DVBl 2006, 740 ff.). Für das Verfahren der vereinfachten Umlegung sieht der Gesetzgeber nur drei förmliche Verfahrensschritte vor:

1.      die Anhörung der betroffenen Eigentümer,

2.      der Beschluss über die Umlegung und

3.      dessen Bekanntmachung.   

Durch die Bekanntmachung gem. § 83 BauGB wird die Umlegung wirksam, d. h., die Grundstücksgrenzen werden geändert.   

Da im vereinfachten Umlegungsverfahren die Regelungen der amtlichen Umlegung gem. §§ 46 ff. BauGB nur dann anzuwenden sind, wenn auf sie verwiesen wird (§ 80 Abs. 2 BauGB), kann die Aufstellung einer Veränderungssperre (§ 14 BauGB) erforderlich sein, vorausgesetzt es ist zuvor der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans gem. § 2 Abs. 1 BauGB gefasst worden.  

Der geringe Verfahrensaufwand der vereinfachten Umlegung macht diese zu einem für die Kommunen attraktiven Instrument der Bodenordnung (Planspiel BauGB-Novelle 2004 Bericht über die Stellungnahme der Planspielstädte und Planspiellandkreise vom Deutschen Institut für Urbanistik  und der Forschungsgruppe Stadt + Dorf 2004, im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) und des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR), S. 95 ff.)  Diese Attraktivität hat sich insbesondere durch den im Verhältnis zur Grenzregelung erweiterten Anwendungsbereich der vereinfachten Umlegung erhöht. Denn es ist im vereinfachten Umlegungsverfahren auch zulässig, Grundstücke in „enger Nachbarschaft“ zueinander in die vereinfachte Umlegung einzubeziehen. Dadurch können etwa aus mehreren Grundstücken, die nicht in unmittelbarer Nachbarschaft zueinander liegen, (vgl. Kolenda, ZfBR 2005, 538, 540) ein oder mehrere neue Grundstücke gebildet werden (vgl. Kolenda, ZfBR 2005, 538 ff.).  

Diese im Verhältnis zur Grenzregelung erweiterten Möglichkeiten entbinden die Gemeinde jedoch nicht von ihrer Verpflichtung, die Voraussetzungen für die vereinfachte Umlegung sorgfältig zu beachten. Drei Voraussetzungen sind dabei hervorzuheben. 

aa) Erforderlichkeit der vereinfachten Umlegung

Die vereinfachte Umlegung muss - dies verdeutlicht der Verweis in § 80 Abs. 1 BauGB auf § 46 Abs. 1 BauGB - darauf gerichtet sein, dass die Festsetzungen eines Bebauungsplans realisiert werden können oder - im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) - dass die gem. § 34 BauGB zulässig Nutzung aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung verwirklicht werden kann. Ziel der Umlegung, dies unterscheidet sie von der früheren Grenzregelung, darf auch sein, die Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit der Grundstücksverhältnisse zu verbessern (vgl. BGH, U. v. 20. 3. 1997 – III ZR 122/96 -, ZfBR 1997, 201, 202).  

Regelmäßig setzt dies voraus, dass die in die Umlegung einbezogenen Grundstücke bzw. Grundstücksteile nach ihrer Lage, Form und Größe bisher nicht für eine nach den Festsetzungen des Bebauungsplans oder § 34 BauGB bauliche oder sonstige Nutzung geeignet gewesen sind. Dementsprechend ist die vereinfachte Umlegung insbesondere unzulässig, wenn die danach zulässige Nutzung bereits vor der Umlegung verwirklicht oder möglich war. Eine vereinfachte Umlegung ist deshalb nicht erforderlich, wenn sie lediglich der Begradigung von Grundstücksgrenzen oder der Verbesserung der Erschließungssituation dienen soll. Denn allein ein baurechtswidriger Zustand (z. B. Überbau oder fehlende Abstand) belegt noch nicht, dass eine nach dem Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB zulässige Nutzung noch zu verwirklichen ist (vgl. auch OLG München, NVwZ 1994, 620). Auch zur Verbesserung einer Erschließungssituation darf eine Umlegung nicht durchgeführt werden, wenn die Gemeinde dadurch an Flächen gelangen will, welche zu einer privatnützigen Bebauung durch die umlegungsbeteiligten Eigentümer nicht unmittelbar beitragen (vgl. Spannowsky, UPR 2004, 312, 323; zur Unzulässigkeit bei fremdnützigen Zwecken vgl. auch Schmidt-Aßmann, Studien zum Recht der städtebaulichen Umlegung, 1996, S. 136 f).  

Erforderlich ist die Umlegung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Beachte die Wertabgabepflicht in § 81 BauGB) nur dann, wenn das Umlegungsziel nicht auf freiwilliger Basis durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrags (vgl. BVerfGE 104, 1, 9 ff. = ZfBR 2001, 478 = GuG 2001, 388; BVerwG, NJW 1985, 989; dazu Kötter/Müller-Jökel/Reinhardt, ZFV 5/2003, S. 1, 3; VGH Mannheim, NVwZ 2000, 694 ff.; Otte, ZfBR 1984, 211 ff.; Otte, in: Ernst/Zink-ahn/Bielenberg, BauGB, § 45, Rn. 10 m. w. N.) erreicht werden kann. Die Gemeinde hat entsprechend dem verfassungsrechtlich fundierten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit deshalb zunächst zu prüfen und zu versuchen, die Grundstückssituation auf der Grundlage einer freiwilligen Umlegung zu korrigieren (vgl. Reinhardt, GuG 2003, 39 ff.). Die Erforderlichkeit der Umlegung als Voraussetzung für ihre Zulässigkeit ist dem Umstand geschuldet, dass die Umlegung verfassungsrechtlich eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG darstellt (vgl. BVerfGE 104, 1ff, 9). Sie findet ihre Rechtfertigung im dem Gleichlauf von öffentlichen und privaten Interessen. Dabei muss sie in erster Linie auf den Ausgleich der privaten Interessen der beteiligten Eigentümer gerichtet sein (vgl. BVerfGE 104, 1 ff. 9.) Die (vereinfachte) Umlegung ist deshalb nur dann auch privatnützig, wenn sie den Zweck verfolgt, eine ansonsten nicht mögliche Bebauung zu verwirklichen oder eine Bebauungsmöglichkeit spürbar zu verbessern (vgl. Haas, NVwZ 2002, 272, 276). Dabei darf die Umlegung nicht dafür eingesetzt werden, beteiligte Eigentümer einseitig zu bevorzugen oder zu benachteiligen (vgl. BVerfGE 104, 1, 10 f.; 101, 239, 259). Von einer einseitigen Benachteiligung ist nicht schon dann auszugehen, wenn beteiligte Eigentümer Teile ihres Grundstücks oder Grundstückssplitter abgeben müssen. Eine einseitige Zuteilung ist nämlich dann zulässig, wenn sie Bebauungsmöglichkeiten schafft und dies im öffentlichen Interesse geboten ist (vgl. dazu Haas, NVwZ 2002, 272 276 f.). Allerdings soll eine einseitige Zuteilung nur zulässig sein, wenn die materiellen Voraussetzungen der Enteignung vorliegen oder der betroffene Eigentümer dem nicht widerspricht (vgl. Löhr, in: in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A., § 80, Rdnr. 18 f).  

Auf die vereinfachte Umlegung darf aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht zurückgegriffen werden, um den Verlauf von Grundstücksgrenzen zu bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen zu bereinigen (vgl. BGH, ZfBR 1997, 201 f). Denn regelmäßig wird dadurch eine Bebauung der Grundstücke nicht ermöglicht. Zumal bereits das Straßenrecht lässt es zu, dass öffentliche Verkehrsflächen auf privaten Grundstücken liegen (vgl. § 2 FStrG. Ggf. sind diese Maßnahmen auf der Grundlage des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes oder einer Enteignung durchzuführen). Unzulässig ist die vereinfachte Umlegung mangels Privatnützigkeit auch, wenn eine verteilungsgerechte und angemessene Befriedigung der Mehrheit der Grundstückseigentümer gem. § 80 Abs. 3 BauGB nicht mehr möglich ist (vgl. Spannowsky, UPR 2004, 321, 324).  

bb) Fehlende selbständige Bebaubarkeit der Grundstücksflächen

Eine weitere wesentliche Voraussetzung für die Zulässigkeit der vereinfachten Umlegung ergibt sich aus § 80 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Danach dürfen die auszutauschenden oder einseitig zuzuteilenden Grundstücke oder Grundstücksteile nicht selbständig bebaubar sein. Die Bebaubarkeit von nicht in die vereinfachte Umlegung fallenden Grundstücksteilen steht der vereinfachten Umlegung hingegen nicht entgegen (vgl. Kolenda, ZfBR 2005, 538, 540). Bebaubar ist ein Grundstück, wenn es mit einem der von § 29 Abs. 1 BauGB erfassten Vorhaben, also mit einer baulichen Anlage von städtebaulicher Relevanz bebaut werden kann. Die Bebaubarkeit erfasst deshalb alle Bauvorhaben, die Gegenstand einer bauplanerischen Festsetzung oder die für das Einfügungsgebot gem. § 34 BauGB von Bedeutung sein können. Dazu gehören nicht nur Wohn- und Geschäftshäuser, sondern auch Nebengebäude wie Garagen, Spielplätze, Werbeanlagen oder Mobilfunkmasten, wenn diese Bebauungsmöglichkeiten planungsrechtlich zulässig sind. Da die vereinfachte Umlegung gerade darauf abzielt, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu verwirklichen, sind diejenigen Bebauungsmöglichkeiten irrelevant, die einer solchen Entwicklung entgegenstehen (vgl. Löhr, in; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A., § 80 Rdnr. 16 m. w. N.). Ob dies der Fall ist, muss anhand der Festsetzungen des Bebauungsplans oder des Einfügungsgebotes nach § 34 BauGB geprüft werden. So darf in einem Gewerbegebiet ein Grundstückssplitter für Werbezwecke genutzt werden, in einem reinen Wohngebiet wäre diese Anlage nach § 3 BauNVO hingegen nicht zulässig.   

Wegen des Verbots der selbständigen Bebaubarkeit der in die vereinfachte Umlegung fallenden Grundstücksflächen ist die Einbeziehung von größeren Grundstücksflächen in die vereinfachte Umlegung, etwa beim Ringtausch, problematisch. In der Literatur wird es jedoch für ausreichend gehalten, auch dann ganze Grundstücke in die vereinfachte Umlegung einzubeziehen, wenn nur Teilflächen nicht bebaubar sind (vgl. Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A., § 80 Rdnr. 16). Allerdings soll dann der bebaubare Teil des Grundstücks vom Grundstückstausch oder der –zuteilung ausgenommen bleiben (vgl. Stock, ZfBR 2004, 536, 537). 

cc) Verbot erheblicher Wertminderung

Eine weitere wesentliche Voraussetzung für die vereinfachte Umlegung ergibt sich aus dem Wertminderungsverbot in § 80 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Zwar darf es danach zu Wertminderungen kommen, diese müssen aber unerheblich sein. Unter welchen Umständen von einer unerheblichen Wertminderung auszugehen ist, lässt sich nicht generell festlegen. In der Kommentierung wird in Anlehnung an Art. 13 der 1. Verordnung zur Durchführung des Aufbaugesetzes NRW die Grenze bei 5% des Grundstückswertes gesehen (vgl. Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A., § 80 Rdnr. 22; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 80 Rn. 16). Kommt es zur einseitigen Zuteilung von Grundstücken, ist der Wert der zugeteilten Grundstücksfläche zum Gesamtwert des vormals ungeteilten Grundstücks in Verhältnis zu setzen. Regelmäßig wird der zugeteilte Grundstücksteil für den abgebenden Eigentümer wegen der fehlenden Bebauungsmöglichkeit bereits einen nur geringen Wert besitzen. Die Wertminderung dürfte für den abgebenden Eigentümer deshalb nur unerheblich sein (Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 80 Rn. 16; Dieterich, Baulandumlegung, S. 333). Kompensiert wird diese durch einen Ausgleichsanspruch nach § 81 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. §§ 93 ff. BauGB. Möglich kann insoweit auch die Vereinbarung über die Abgabe und den Wertausgleich im Rahmen der vereinfachten Umlegung sein. Eine solche Vereinbarung ist innerhalb einer ansonsten nicht vereinbarten vereinfachten Umlegung zulässig.

Zusammenfassung

Die vereinfachte Umlegung ist eine städtebauliche Maßnahme, die auch den betroffenen Eigentümern zum Vorteil gereichen muss. Regelmäßig liegt der Vorteil darin, dass die Bebaubarkeit auf den bisher nicht bebaubaren Flächen ermöglicht wird. Ziel der vereinfachten Umlegung kann dabei auch sein, unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine zweckmäßige Bebauung zu ermöglichen. Erforderlich ist die vereinfachte Umlegung regelmäßig nur, wenn nicht bereits eine freiwillige Umlegung möglich ist. Die vereinfachte Umlegung darf sich nur auf solche Flächen erstrecken, die nicht selbständig bebaubar sind. 

b) Vereinbarte vereinfachte Umlegung

Die vereinfachte Umlegung kann - nicht anders als die amtliche Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB - zum Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags gemacht werden. Dieser Vertrag wird zwischen den Eigentümern und der Gemeinde geschlossen. Er bedarf der Zustimmung des Umlegungsstelle gem. § 58 Abs. 2 VwVfG, wenn diese gem. § 80 Abs. 5 BauGB beteiligt ist, um deren Unabhängigkeit zu wahren. Gegenstand des Vertrags kann die Durchführung der vereinbarten Umlegung sein. Es ist auch möglich, die Vereinbarung innerhalb einer vereinfachten Umlegung zu einzelnen Umlegungsmaßnahmen zu schließen, etwa zur einseitigen Zuteilung.

Die Gestaltungsmöglichkeiten dieses Vertrags werden durch den Anwendungsbereich der vereinfachten Umlegung begrenzt. Vertraglichen Regelungen sind zugänglich:

-      der Umgriff des Umlegungsgebietes nach Maßgabe von §§ 45 und 47 Abs. 2 BauGB;

-      Ausscheidung und Zuteilung von Flächen (§ 55 Abs. 2 BauGB)

-      der Verteilungsmaßstab gem. § 56 BauGB;

-      die Höhe des Flächenbeitrags gem. § 58 Abs. 1 BauGB;

-      die Höhe des Geldbeitrags gem. § 58 Abs. 1 BauGB;

-      die Zuteilung der Grundstücke gem. § 59 Abs. 1 BauGB;

-      die Abfindung gem. § 59 Abs. 4 BauGB;

-      die Vorwegnahme der Entscheidung im Umlegungsplan gem. § 76 BauGB.  

Die Formulierungen in § 80 Abs. 1 BauGB sind so elastisch, dass es möglich ist, auch größere Flächen durch eine vereinfachte Umlegung neu zu ordnen. Es lässt sich daher vereinbaren, dass eine große Zahl von Grundstücken in die vereinfachte Umlegung einbezogen wird. Dabei müssen die Grundstücke nicht unmittelbar aneinander grenzen, sondern brauchen nur in enger, also noch nicht einmal unmittelbarer Nachbarschaft zu liegen.   

Die Frage der selbständigen Bebaubarkeit der einbezogenen Grundstücke beantwortet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung oder den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die selbständige Bebaubarkeit fehlt immer schon dann, wenn die Grundstücke oder Teile der Grundstück (vgl. Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A., Rdnr. 16.e) nicht ohne Ausnahmen und Befreiungen (§ 31 BauGB) bebaut werden können oder die Erschließung nicht den Anforderungen genügt. Der städtebauliche Vertrag sollte diesbezüglich mit einer Vereinbarung über die Voraussetzungen der vereinfachten Umlegung unterlegt sein, etwa durch eine Darstellung der unzulänglichen Verhältnisse in der Präambel des Vertrags. Dadurch kann vermieden werden, dass das Finanzamt mit Blick auf die Steuerfreiheit der Umlegung den Vertragspartnern unterstellt, ein Umgehungsgeschäft im Sinne von § 42 AO abgeschlossen zu haben (AO 1977 § 42 Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten; (1) Durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts kann das Steuergesetz nicht umgangen werden. Liegt ein Missbrauch vor, so entsteht der Steueranspruch so, wie er bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen rechtlichen Gestaltung entsteht.)

Durch den städtebaulichen Vertrag können auch die Voraussetzungen für die einseitige Zuteilung von Flächen rechtssicher geschaffen werden. Denn die einvernehmliche Regelung über die Zuteilung und Abfindung/Entschädigung ist nicht am materiellen Maßstab des Art. 14 Abs. 3 GG oder an § 80 Abs. 1 Satz 3 BauGB gebunden. Dies verdeutlicht § 80 Abs. 3 Satz 3 BauGB, wonach abweichende vertragliche Regelungen zulässig sind.  

Da die vereinfachte Umlegung nicht unbedingt vom Umlegungsausschuss betrieben werden muss, kann die Gemeinde gerade bei der vereinbarten vereinfachten Umlegung das Verfahren selbst in die Hand nehmen oder es einem Vermessungsingenieur übertragen, vgl. § 80 Abs. 5 Satz 2 i.V.m. § 46 Abs. 4 BauGB und § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.  

Die vereinbarte amtliche Umlegung vermittelt den Beteiligten sowohl die Vorteile der amtlichen Umlegung (Gebühren- und Steuerbefreiung,) also auch die Vorteile der freiwilligen Umlegung (Zeitersparnis, Berücksichtigung individueller Wünsche). Sie ist deshalb besonders vorzugswürdig.  

c) Amtliche Umlegung gem. §§ 45 ff. in einzelnen Anmerkungen 

aa) Zuständigkeit

Zuständig für die Durchführung der Umlegung ist die Gemeinde als Umlegungsstelle. Wenn es landesgesetzlich vorgeschrieben ist, bildet die Gemeinde einen Umlegungsausschuss mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen. Die Zusammensetzung des Ausschusses soll fachlich fundierte, rechtssichere und bürgerorientierte Entscheidungen gewährleisten.  

bb) Beginn des Verfahrens

Auf die Anordnung der Gemeindevertretung gem. § 46 Abs. 1 BauGB, eine Umlegung durchzuführen, erhält die Umlegungsstelle/der Umlegungsausschuss den Auftrag und die Ermächtigung, eine Umlegung in einem bestimmten Gebiet durchzuführen. Die Anordnung ist kein Verwaltungsakt und kann nicht angefochten werden.  

Bevor der Umlegungsausschuss den Umlegungsbeschluss für dieses Gebiet fasst und damit das Umlegungsverfahren einleitet, werden die Eigentümer angehört, vgl. § 47 Abs. 1 BauGB. Die Eigentümer haben die Gelegenheit, sich über das Verfahren zu informieren, ihre eigenen Vorstellungen vorzutragen und sich zur Durchführung einer freiwilligen Umlegung zu entscheiden (Einstimmigkeit erforderlich). Damit wird gewährleistet, dass die Eigentümer frühzeitig an dem Verfahren beteiligt werden.   

Nach der Anhörung der Eigentümer wird der Umlegungsbeschluss gefasst, vgl. § 47 BauGB. Der Umlegungsbeschluss besitzt für den Grundstückseigentümer eine unmittelbare Rechtswirkung und kann mit dem Widerspruch angefochten werden. In das Grundbuch wird ein Umlegungsvermerk eingetragen. Es tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre ein. Die Gemeinde erhält ein gesetzliches Vorkaufsrecht.   

cc) Beteiligung der Betroffenen

Im Umlegungsverfahren sind die von der Umlegung Betroffenen beteiligt. Dies sind nach § 48 BauGB

-            die Eigentümer der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke,

-            die Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen oder durch Eintragung gesicherten Rechts an einem im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Rechts,

-            die Inhaber eines nicht im Grundbuch eingetragenen Rechts an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Rechts, eines Anspruchs mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder eines persönlichen Rechts, das zum Erwerb, zum Besitz oder zur Nutzung des Grundstücks berechtigt oder den Verpflichteten in der Benutzung des Grundstücks beschränkt,

-            die Gemeinde,

-            Bedarfsträger, wenn diese für sonstige öffentliche Flächen Ersatzflächen einbringen,

-            die Erschließungsträger.  

Im Umlegungsverfahren sind die beteiligten Grundstückseigentümer zur jederzeitigen Mitwirkung berechtigt. Sie dürfen in allen Phasen ihre Wünsche und Anregungen einbringen.   

dd) Bestandskarte/-verzeichnis

Mit dem Beginn des Verfahrens werden gem. § 53 BauGB eine Bestandskarte und ein Bestandsverzeichnis als wichtige Arbeitsgrundlagen der Umlegungsstelle erstellt. Es handelt sich bei diesen Unterlagen nicht um verbindliche Regelungen/Verwaltungsakte. Die Bestandskarte muss mindestens die bisherige Lage und Form der Grundstücke des Umlegungsgebietes und die auf ihnen befindlichen Gebäude aufweisen sowie die Eigentümer bezeichnen. Im Bestandsverzeichnis werden die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, die grundbuch- und katastermäßige Bezeichnung, die Größe und die im Liegenschaftskataster angegebene Nutzungsart der Grundstücke sowie die im Grundbuch in Abteilung II eingetragenen Lasten und Beschränkungen erfasst.   

Die Bestandskarte und Teile des Bestandsverzeichnisses werden gem. § 53 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Teile, die nicht öffentlich ausgelegt werden, können von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Interessenten können sich informieren und gegebenenfalls ihre sonstigen Rechte anmelden. Bestandskarte und Bestandsverzeichnis werden während des Umlegungsverfahrens fortgeschrieben.  

ee) Aufstellung Umlegungsplan

Unter Berücksichtigung der Wünsche und Anregungen der Beteiligten, soweit diese mit der Bebauungsplanung vereinbar sind, wird ein Entwurf des Umlegungsplanes unter Berücksichtigung der materiellen Vorgaben der §§ 55 ff. BauGB erstellt und mit den Beteiligten ausführlich erörtert, vgl. § 66 BauGB.  

Im Gegensatz zur Anordnung gem. § 46 Abs. 1 BauGB wird im Umlegungsplan das Verfahrensgebiet parzellenscharf beschrieben. Das Gebiet darf nicht über die Grenzen eines dem Umlegungsverfahren zu Grunde liegenden Bebauungsplanes hinausgehen, es sei denn, es grenzt an einem zusammenhängend bebauten Ortsteil im Sinne von § 34 BauGB oder es wird der Bebauungsplan rechtzeitig in Kraft gesetzt (§ 47 Abs. 2 Satz 2 BauGB).   

Nach Abschluss der Erörterungen mit den Beteiligten wird der Umlegungsplan von dem Umlegungsausschuss durch Beschluss aufgestellt, vgl. § 66 Abs. 1 BauGB. Erforderlichenfalls muss zuvor ein dem Umlegungsverfahren zu Grunde liegender Bebauungsplan in Kraft getreten sein (§ 47 Abs. 2 Satz 2 BauGB). 

ff) Materielle Umlegungsgrundsätze 

(1) Grundsatz der Eigentumserhaltung

Jedem Eigentümer, der ein Grundstück in das Verfahren einbringt, soll ein (bebauungsfähiges) Grundstück zugeteilt werden (Bestandsgarantie). Die Umlegung ist ein Verfahren, das zwar die Eigentumsstruktur, nicht jedoch die Eigentümerstruktur ändert.   

(2) Grundsatz der Lagegleichheit

Die neuen Grundstücke sollen den einzelnen Eigentümern nach Möglichkeit in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die alten Grundstücke zugeteilt werden.   

(3) Grundsatz der Wertgleichheit

Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf ein Zuteilungsgrundstück mit mindestens dem Verkehrswert, den sein altes Grundstück vor der Umlegung hatte (Wertgarantie) (S. a. BVerwG, RdL 1999, 65-66). Die gesetzlichen Grundlagen für die Wertermittlung finden sich im Umlegungsverfahren insbesondere in den §§ 57, 58, 194 BauGB. Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses. Grundsätzlich wird auf dessen Bekanntgabe abgestellt (vgl. nur Dieterich, Baulandumlegung, 5. Aufl., Rdnr. 232 a). Es bleiben alle Änderungen der Wertverhältnisse in der Folgezeit außer Betracht. Beim objektiven Vorliegen von besonderen Beschaffenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks (vgl. § 5 Abs. 5 WertV) im Wertermittlungszeitpunkt sind diese - wertmäßig – auch dann noch zu berücksichtigen, wenn deren Vorhandensein erst im Rahmen des Umlegungsverfahrens bekannt, ermittelt und spezifiziert wird. So kann eine im Zeitpunkt der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses noch nicht ersichtliche Kontaminierung einer Einwurfsfläche wertmindernd berücksichtigt werden, wenn sich diese Verunreinigung erst im Laufe des Umlegungsverfahrens herausstellt (vgl. OLGR Koblenz 2007, 79-80; vgl. zur Gesamtproblematik Kleiber, Simon, Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., Rdnr. 119 ff. zu § 5 WertV). Entsprechendes gilt umgekehrt dann, wenn sich ein am Wertermittlungsstichtag bestehender Verdacht nicht bestätigt.  

(4) Grundsatz der Zweckmäßigkeit

Der im Umlegungsverfahren zu beachtende Grundsatz der Zweckmäßigkeit besagt nur, dass die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke in der Weise neu geordnet werden müssen, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen (§ 45 Abs. 1 Satz 1 BauGB) (vgl. OLG Hamm, BRS 68 Nr 196). Das bedeutet aber nicht, dass jedem, der Grundflächen innerhalb des Umlegungsgebiets besitzt, im Umlegungsverfahren – unabhängig von der Größe der Einwurfsflächen und den sonstigen Umständen – in jedem Fall ein selbstständig bebaubares Grundstück zugeteilt werden muss. Für den Fall, dass ein für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltetes Grundstück tatsächlich nicht zugeteilt werden kann – etwa weil die Einwurfsfläche zu gering ist –, sieht § 59 Abs. 2 Satz 1 BauGB vor, dass ein Ausgleich in Geld stattfindet.  

gg) Verfügungs- und Veränderungssperre

Die in einem Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke unterliegen nach § 51 BauGB einer Verfügungs- und Veränderungssperre in der Form, dass die in § 51 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BauGB aufgeführten Rechtsvorgänge und Vorhaben der Genehmigung durch die Umlegungsstelle bzw. den Umlegungsausschuss bedürfen. Die Genehmigung nach § 51 BauGB ist spezifisch auf umlegungsrechtliche und -praktische Ziele ausgerichtet. Sie ersetzt daher nicht Genehmigungen, die aus anderen Vorschriften (BauGB, BbgBO, GVO u. a.) erforderlich sind.  

Gem. § 51 BauGB dürfen von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes im Umlegungsgebiet nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle bzw. des Umlegungsausschusses

·        ein Grundstück geteilt oder Verfügungen über ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück getroffen oder Vereinbarungen abgeschlossen werden, durch die einem anderen ein Recht zum Erwerb, zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks oder Grundstückteils eingeräumt wird, oder Baulasten neu begründet, geändert oder aufgehoben werden;

·        erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche oder wesentlich wertsteigernde, sonstige Veränderungen der Grundstücke (z. B. Aufschüttungen oder Abgrabungen größeren Umfangs, Neuanlage mehrjähriger Pflanzen) vorgenommen werden;

·        nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige, aber wertsteigernde bauliche Anlagen errichtet oder solche Anlagen wertsteigernd verändert werden;

·        genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige bauliche Anlagen errichtet oder geändert werden.  

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.   

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung des Umlegungsverfahrens wesentlich erschwert oder unmöglich machen würde.   

In der Regel ist durch den Umlegungsvermerk im Grundbuch ersichtlich, für welche Grundstücke die Genehmigungspflicht besteht. In Zweifelsfällen gibt die Geschäftsstelle der Umlegungsstelle bzw. des Umlegungsausschusses hierzu Auskunft.  

Die Erteilung der Genehmigung nach § 51 BauGB erfolgt nur auf schriftlichen Antrag. Der Antragssteller muss antragsbefugt, d. h. durch die Genehmigung unmittelbar begünstigt sein.   

hh) Rechtsschutz gegen den Umlegungsplan

Der Umlegungsplan besteht aus einer Umlegungskarte und einem Umlegungsverzeichnis. Den Beteiligten werden die sie betreffenden Auszüge aus dem Umlegungsplan zugestellt. Aus dem Umlegungsplan muss der in Aussicht genommene Neuzustand der Grundstücke mit allen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen hervorgehen.   

Der Umlegungsbeschluss ist ein Verwaltungsakt und damit anfechtbar.  

Ab dem Zeitpunkt der Zustellung des Umlegungsplans haben die Beteiligten die Möglichkeit, innerhalb eines Monats Widerspruch gegen den Umlegungsplan einzulegen.

Der Widerspruch gegen einen Umlegungsplan ist erfolgreich, wenn der der Umlegung zugrundeliegende Bebauungsplan unwirksam ist (vgl. LG Düsseldorf, U. v. 26.03.2008 - 30 O 7/07).  

Ein Rechtsbehelf in Baulandsachen, mit dem eine Ermessensentscheidung der zuständigen Stelle angegriffen wird - soweit es nicht nur um einen Anspruch auf eine Geldleistung geht -, kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind - Ermessensüberschreitung - oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist - Ermessensfehlgebrauch - (§ 223 BauGB). Eine Ermessensüberschreitung in diesem Sinne liegt vor, wenn die Behörde ihr Ermessen außerhalb des durch die Rechtsnorm vorgegebenen Rahmens betätigt. Auch ein Ermessensausfall gehört zu dieser Art von Ermessensfehlern. Ein Ermessensfehlgebrauch ist hingegen zu beklagen, wenn die Behörde im Zuge ihrer Ermessensbetätigung sachwidrige Erwägungen anstellt oder auf Grund eines Irrtums über den Sachverhalt oder die Rechtslage ihr Ermessen unrichtig ausübt (vgl. OLG Hamm, U. v. 31.07.2003 - 16 U (Baul.) 8/02).

ii) Vollzug des Umlegungsplans

Ist die Widerspruchsfrist abgelaufen und wurden keine Widersprüche eingelegt, macht der Umlegungsausschuss den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes ortsüblich bekannt (§ 71 BauGB). Mit der Bekanntmachung wird der bisherige Rechtszustand durch den in dem Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt (§ 72 BauGB).

Der Umlegungsplan wird nach Inkrafttreten vollzogen. Die neuen Eigentümer werden in den Besitz der zugeteilten Grundstücke eingewiesen, es erfolgt die finanzielle Abwicklung und die Berichtigung der öffentlichen Bücher (Grundbuch, Liegenschaftskataster). 

kk) Besondere Verfahrensschritte/Maßnahmen

Das Verfahren der Umlegung kann mit verschiedenen Instrumenten beschleunigt werden:

·        die Vorwegnahme der Entscheidung (§ 76 BauGB),

·        die vorzeitige Besitzeinweisung (§ 77 BauGB),

·        die Aufstellung eines Teilumlegungsplans und

·        das teilweise Inkraftsetzen des (Teil-) Umlegungsplanes.  

(1) Vorwegnahme der Entscheidung

Es können die Eigentums- und Besitzverhältnisse sowie andere Rechte für einzelne Grundstücke bereits vor der Aufstellung des Umlegungsplanes und, wenn die Umlegung auf der Grundlage eines Bebauungsplanes erfolgt, vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes geregelt werden. Voraussetzung ist das Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber. Ziel der Vorwegnahme der Entscheidung ist, einzelnen Eigentümern schon frühzeitig die Möglichkeit einer Bebauung zu verschaffen. 

(2) Vorzeitige Besitzeinweisung

Um die Erschließungsanlagen frühzeitig herstellen zu können, kann die Gemeinde oder ein sonstiger Bedarfs- und Erschließungsträger in den Besitz der Grundstücke eingewiesen werden, für die im Bebauungsplan Flächen für öffentliche Zwecke (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) festgesetzt sind, vgl. § 77 BauGB. Von der förmlichen vorzeitigen Besitzeinweisung kann dann Gebraucht gemacht werden, wenn die Eigentümer ihre Teilflächen nicht freiwillig frühzeitig zur Verfügung stellen wollen. Voraussetzung dafür ist, dass, wenn die Umlegung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durchgeführt wird, der Bebauungsplan bereits in Kraft getreten ist und das Wohl der Allgemeinheit die Besitzeinweisung erfordert. Gegen diese Maßnahme kann Widerspruch erhoben werden.   

Nach Aufstellung des Umlegungsplanes können auch sonstige am Umlegungsverfahren Beteiligte in den Besitz der im Umlegungsplan für sie vorgesehenen Grundstücke oder Nutzungsrechte eingewiesen werden. Zuvor sind die Grenzen der neuen Grundstücke in die Örtlichkeit zu übertragen.  

 (3) Teilumlegungsplan

Um das Umlegungsverfahren zu beschleunigen, kann auch für Teile des Umlegungsgebietes ein Teilumlegungsplan aufgestellt werden. Zum Zeitpunkt der Aufstellung muss der dem Verfahren zu Grunde liegende Bebauungsplan in Kraft getreten sein. Sinnvoll kann eine solche Verfahrensweise bei einer großen räumlichen Ausdehnung des Umlegungsgebietes sein. Ansonsten entspricht die Verfahrensweise derjenigen bei Aufstellung eines Umlegungsplanes für das gesamte Umlegungsgebiet. 

(4) Inkraftsetzung des (Teil-)Umlegungsplanes

Erst nachdem abschließend über eingelegte Rechtsbehelfe entschieden ist, kann das Umlegungsverfahren in seiner Gesamtheit abgeschlossen werden. Um dadurch eintretenden Verzögerungen zu begegnen, können vor Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes räumliche und sachliche Teile des Umlegungsplanes in Kraft zu setzen. Allerdings darf sich dies auf die Entscheidungen über eingelegte Rechtsbehelfe betreffend andere Teile des Umlegungsplanes nicht auswirken können.

ll) Härteausgleich/Sozialplan

Bereits während der Gespräche mit den Beteiligten können erste noch unverbindliche Aussagen über die zu erwartenden Ausgleichsleistungen gemacht werden. Stellen die zu zahlenden Ausgleichsleistungen für einen Beteiligten eine Härte dar, kann bereits im Vorfeld ein Finanzierungsplan erstellt werden. Es ist dann auch möglich, einen Antrag auf Stundung beim Umlegungsausschuss zu stellen. Ggf. müssen die Regelungen über den Härteausgleich (§ 181 BauGB) angewendet werden. Bei einer Umlegung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes kann die Aufstellung eines Sozialplans (§ 180 BauGB) geboten sein. 

d) Verfassungsrechtliche Einordnung der Umlegung

Die Baulandumlegung ist keine Enteignung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 GG, sondern eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Sie ist daher anhand von Art. 14 Abs. 1 und 2 GG und nicht von Art. 14 Abs. 3 GG zu beurteilen.   

Die Umlegung erfüllt nicht die Merkmale einer Enteignung. Mit der Enteignung greift der Staat auf das Eigentum des Einzelnen zu. Sie ist auf die vollständige oder teilweise Entziehung konkreter subjektiver, durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleisteter Rechtspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben gerichtet (vgl. BVerfGE 101, 239, 259; 102, 1, 15 f). Die Enteignung setzt den Entzug konkreter Rechtspositionen voraus.   

Verfassungsrechtlich ist aber nicht jeder Entzug eine Enteignung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 GG. Die Enteignung ist nämlich beschränkt auf solche Fälle, in denen Güter hoheitlich beschafft werden, mit denen ein konkretes, der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienendes Vorhaben durchgeführt werden soll (vgl. BVerfGE 38, 175, 179 f). Sind diese Tatbestandsmerkmale einer Enteignung nicht erfüllt, dann liegt eine Enteignung, also eine am Maßstab des Art. 14 Abs. 3 GG zu messende Maßnahme nicht vor.   

Ist mit dem Entzug bestehender Rechtspositionen jedoch der Ausgleich privater Interessen beabsichtigt, kann es sich zwangsläufig nur um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums handeln (vgl. dazu BVerfGE 101, 239, 259).  

Die Baulandumlegung ist danach eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Zwar erfolgt die Umlegung im Rahmen eines auch öffentlichen Interessen dienenden städtebaulichen Konzepts. Die Exekutive wird aber durch die §§ 45 ff. BauGB nicht ermächtigt, den Eigentümern ihre Grundstücke zu entziehen, um sie für ein konkretes, dem Wohl der Allgemeinheit dienendes Vorhaben einzusetzen. Das Instrument der Baulandumlegung ist in erster Linie auf den Ausgleich der privaten Interessen der Eigentümer gerichtet. Es soll diesen die bauliche Nutzung ihrer Grundstücke auch in den Fällen ermöglichen, in denen diese sich nicht selbst auf die hierzu notwendige Neuordnung ihrer Eigentumsrechte einigen. Bestandteil dieser Neuordnung ist auch der in § 55 Abs. 2 BauGB vorgesehene Flächenabzug für die in dem Bebauungsplan festgesetzten örtlichen Verkehrsflächen und Flächen für sonstige Anlagen, die überwiegend den Bewohnern des Umlegungsgebiets zugute kommen. Denn die Erschließung ist unabdingbare Voraussetzung für eine Bebaubarkeit des Gebiets und damit der einzelnen, den Eigentümern zugeteilten Grundstücke (vgl. BVerwGE 12, 1 ff.; BGHZ 89, 353, 357 f). Auch sie dient dem privaten Interessenausgleich. 

Der die Umlegung einleitende Umlegungsbeschluss stellt danach keine Enteignung dar, sondern aktualisiert die gesetzlich in den §§ 45 ff. BauGB vorgesehene Möglichkeit, die Grundstücke im Umlegungsgebiet zum Zweck ihrer plangerechten Nutzung im konkreten Fall neu zu ordnen. 

Die Vorschriften der §§ 45 ff. BauGB über die Baulandumlegung bilden eine zulässige Regelung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Sie dienen dem legitimen Regelungsziel, die Neuordnung der Grundstücke zum Zweck ihrer plangerechten baulichen Nutzung zu ermöglichen (vgl. BT-Drucks III/336, S. 73 f). Denn die bauliche Nutzung eines Grundstücks ist mit dem Grundeigentum untrennbar verbunden. Allerdings ist der Eigentümer nur befugt, sein Grundstück im Rahmen der Gesetze baulich zu nutzen (vgl. BVerfGE 35, 263, 276).Der Bebauungsplan oder die Bestimmungen des § 34 BauGB setzen die zulässige bauliche Nutzung grundsätzlich unabhängig von den vorgegebenen Grundstücksgrenzen fest. Wenn die durch diese Regelungen begründeten Baurechte ohne eine Neuordnung der Eigentumsverhältnisse nicht verwirklicht werden können, dann hängt die Bebaubarkeit des einzelnen Grundstücks davon ab, dass in dem betroffenen Gebiet die Grundeigentumsverhältnisse neu geordnet werden. Durch die Neuordnung werden die Grundstücke im Baugebiet erschlossen und die Grundstücke für die bauliche Nutzung zweckmäßig zugeschnitten. Daraus resultiert zugleich auch die Privatnützigkeit der Umlegung. Andererseits ist es verboten, die Umlegung als ein Instrument einzusetzen, welches zu einem nicht mehr auch privatnützigen Zustand führt. Die Umlegung ist deshalb unzulässig, wenn weder die Erschließungssituation für die beteiligten Eigentümer erheblich verbessert wird, noch erstmalige oder weitere Bebauungsmöglichkeiten für sie geschaffen werden (vgl. Spannowsky, UPR 2004, 321, 322). 

Die Neuordnung der Grundstücke mit dem Ziel, deren plangerechte und zweckmäßige bauliche Nutzung zu ermöglichen, liegt deshalb sowohl im Interesse der Eigentümer wie auch im öffentlichen Interesse. An der Verwirklichung der Festsetzungen des Bebauungsplans besteht zugleich ein öffentliches Interesse. Denn die gemeindliche Bauleitplanung ist insbesondere einer dem Wohl der Allgemeinheit entsprechenden sozialgerechten Bodennutzung verpflichtet (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB).

Die Vorschriften über die Baulandumlegung schaffen auch einen angemessenen, die Belange der betroffenen Grundstückseigentümer hinreichend berücksichtigenden Interessenausgleich. Ist mangels einer einvernehmlichen Lösung (freiwilligen Umlegung) (vgl. BGHZ 100, 148, 151). eine hoheitliche Baulandumlegung erforderlich, können die Eigentümer zwar ihre bisherigen Grundstücke ganz oder teilweise verlieren. Sie müssen zudem einen Flächenabzug für die zur Erschließung des Baugebiets notwendigen Anlagen hinnehmen (§ 55 Abs. 2 BauGB). Diese mit der Baulandumlegung verbundenen Belastungen stehen aber in angemessenem Verhältnis zu den mit der Umlegung verbundenen Vorteilen. Alle Eigentümer haben gemäß § 56 Abs. 1 Satz 1, § 59 Abs. 1 BauGB grundsätzlich Anspruch auf Zuteilung von Bauland im Verhältnis der Flächen oder Werte, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben. Eine unangemessene Belastung einzelner Eigentümer wird dadurch vermieden (vgl. BVerfGE 100, 226, 245). Zudem erhalten die Eigentümer für den Verlust ihrer Grundstücke wiederum Grundeigentum, das wertgleich sein soll (vgl. § 57 Satz 2, § 58 Abs. 2 BauGB), in der Regel jedoch wertvoller sein wird als die in das Umlegungsverfahren eingebrachten Grundstücke.  

Der Gesetzgeber hat auch Sorge dafür getragen, dass die schutzwürdigen Interessen einzelner Eigentümer an der Beibehaltung ihrer Grundstückszuschnitte und ihrer bisherigen Nutzung Berücksichtigung finden kann. Über ein solches Interesse ist bereits bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu entscheiden, der die bauliche Nutzung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB als Ergebnis eines gerechten Ausgleichs gegenläufiger privater und öffentlicher Belange festsetzt und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 2 BauGB spätestens vor dem Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans in Kraft getreten sein muss (vgl. BGHZ 67, 320, 328). 

Es entspricht im Übrigen den Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, dass bei allen im Umlegungsverfahren zu treffenden Ermessensentscheidungen, die auf die Belastung von Eigentümerrechten gerichtet sind oder diese im Ergebnis bewirken, die Interessen der betroffenen Eigentümer im Verhältnis untereinander und im Verhältnis zu den mit der Umlegung verfolgten öffentlichen Interessen zu einem fairen Ausgleich gebracht werden (vgl. etwa § 56 Abs. 1 Satz 2 BauGB).